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Ratgeber Untervermietung
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Wohnfläche ist kleiner als angegeben - Auswirkung auf Kappungsgrenze?
Zur Frage, ob es sich auf die Kappungsgrenze auswirkt, wenn die Wohnfläche einer Wohnung viel geringer ist als im Mietvertrag angegeben.
Wohnfläche im Mietvertrag ist falsch - Auswirkung auf die Miethöhe?
Die Wohnfläche der Wohnung ist meist im Mietvertrag angegeben.
Aber nicht immer ist die dortige Angabe richtig.
Das kann sich auf die zulässige Miethöhe auswirken.
Mieterhöhung - falsche Wohnfläche, falsche Größe der Mietwohnung
Miete der Mietwohnung wegen geringerer Wohnfläche senken
Wird im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche angegeben, dann verlassen sich Mieter darauf - sie haben ja keine Möglichkeit, die Flächen auszumessen, bevor sie den Mietvertrag abschließen.
Daher kann ein erheblicher Mangel vorliegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche deutlich geringer ist als vereinbart.
Wohnungsgröße - Abweichung von der Wohnfläche beträgt mehr als 10 Prozent
Der Bundesgerichtshof meint, dass nur eine Abweichung von mehr als 10 % als Mangel erheblich ist.
Liegt deshalb ein erheblicher Mangel vor, dann folgt daraus eine dauerhafte gesetzliche Mietminderung, denn dieser Mangel - die zu geringe Größe der Wohnung - lässt sich nicht beheben.
Korrekte Wohnfläche feststellen
Sie sollten als Mieterin oder Mieter zunächst feststellen, wie groß die Wohnfläche tatsächlich ist, und auch dokumentieren, wie Sie das festgestellt, gerechnet haben. Möglicherweise brauchen Sie dafür fachkundige Hilfe, denn es ist auch zu beurteilen, ob die im Mietvertrag stehende Wohnfläche Grundlage für die Mietberechnung ist.
Geringere Wohnfläche ist bei Mieterhöhung für eine Mietwohnung zu berücksichtigen
Für Mieterhöhungen ist auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs immer die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich.
Klar ist das bei der Modernisierungsmieterhöhung: Für eine Umlage von Kosten pro Quadratmeter muss die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt werden.
Es ist auch nach der tatsächlichen Größe zu bestimmen, ob die ortsübliche Miete pro Quadratmeter höher ist.
Das heißt, die Wohnung muss mit der tatsächlichen Größe in das richtige Mietspiegelfeld eingeordnet werden.
Wirkt sich eine zu große angegebene Fläche auf die Kappungsgrenze bei Mieterhöhung aus?
Bei der Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt einerseits die Begrenzung, dass die Miete pro Quadratmeter nicht höher sein darf als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Es gilt aber auch eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % - in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal um 15 % steigen.
Ein Mieter hatte sich gegen eine Mieterhöhung gewehrt und dargelegt, dass seine Wohnung um 11,8 % kleiner ist als im Vertrag angegeben. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hatte er daher das Recht zu entsprechender Mietminderung. Dementsprechend müsse sich auch die Kappungsgrenze nach der Miete berechnen, die bei korrektem Flächenansatz vor drei Jahren richtig gewesen wäre.
Urteil: Kappungsgrenze muss von der reduzierten Miete ausgehen
Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 17.1.2018 (Az. 18 S 308/13) zugunsten des Mieters:
Es handle sich um einen nicht behebbaren Mangel, es hätte daher schon drei Jahre zuvor nur die Miete entsprechend dauerhaft geminderte Miete verlangt werden können, also müsse auch die Kappungsgrenze von dieser geringeren Miete aus berechnet werden.
- Der Bundesgerichtshof hat das Urteil in diesem Punkt aufgehoben und grundsätzlich entschieden, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Wohnfläche keine Rolle spielt.
Bundesgerichtshof:
Kleinere Wohnfläche spielt bei der Kappungsgrenze keine Rolle.
Zuvor schon: BGH: Größere Wohnfläche verändert die Kappungsgrenze nicht.
Im Ergebnis müsste also der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, aber es wäre dann von der erhöhten Miete eine Mietminderung für die fehlende Fläche abzuziehen.
Redaktion
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