Modernisierung - Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten

Entstehen Mietern Aufwendungen, Kosten für die Durchführung von Modernisierungsarbeiten des Vermieters bzw. des Eigentümers der Wohnung, so sind Mietern notwendige Kosten zu erstatten.

Ersatz von Aufwendungen bei Modernisierung der Wohnung, des Hauses

Nach dem Gesetz können Mieter für Aufwand und Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten des Vermieters entstehen bzw. entstanden sind, in angemessenem Umfang Ersatz verlangen, also sich die Kosten, den Aufwand ersetzen lassen.

Das ergibt sich aus § 555a Absatz 3 BGB, der gemäß § 555d Absatz 6 BGB für die Modernisierung entsprechend anwendbar ist.

Mögliche Aufwendungen, Kosten des Mieters im Rahmen einer Modernisierung

Welche Aufwendungen entstehen, sind vom Einzelfall abhängig.

Kosten entstehen Mietern häufig:

• für das Hin- und Herräumen von Möbeln,
• für eine Zwischenlagerung von Sachen,
• für Arbeiten zum Abdecken nicht wegzuräumenden Hausrats,
• für Reinigungsarbeiten,
• für Renovierungsarbeiten,
• für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten, etc.

Auch Kosten für eine Ausweichwohnung können entstehen.

Mieter muss im Rahmen einer Modernisierung keine Baufreiheit schaffen

Oft wird von der Vermieterseite behauptet, Mieter müssten für die Arbeiten â€žBaufreiheit“ schaffen, Möbel etc. räumen. Das trifft nicht zu:

• Der Vermieter hat für die Baufreiheit zu sorgen bzw. die für die Schaffung der Baufreiheit entstehenden Kosten zu übernehmen, darf diese aber auch bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigen: 
  Baufreiheit in Mietwohnungen - Platz für Handwerker schaffen.  

Handwerker alleine in der Wohnung arbeiten lassen? Kosten für Beaufsichtigung der Arbeiten

Sie müssen fremde Firmen nicht alleine in der Wohnung arbeiten lassen. Sie haben einen Anspruch darauf, Arbeiten in der eigenen Wohnung zu überwachen, sei es durch eigene Anwesenheit oder durch eine Aufsichtsperson.

• Allerdings ist der Kostenersatz für Aufsichtspersonen bei manchen Gerichten umstritten.

Erstattung der Kosten für Aufwendungen des Mieters im Rahmen einer Modernisierung

Soweit Ersatz für Aufwendungen verlangt werden soll, die in fremder Leistung bestehen (z.B. für Essen im Restaurant, für Reinigungskräfte, für selbst vorgenommene Renovierungsarbeiten etc.), müssen Sie als Mieter oder Mieterin für aussagekräftige Quittungen und Nachweise sorgen. 

• Letztlich müssen Sie im Streitfall beweisen, dass diese Aufwendungen entstanden sind, weil diese Ausgaben wegen der durch die Baumaßnahmen entstandenen Situation erforderlich und  angemessen waren, z.B. weil die Küche nicht benutzbar war.
• Das Gesetz gesteht nur einen Ersatz von Kosten für einen angemessenen Aufwand zu.

Modernisierung der Mietwohnung, Arbeiten beaufsichtigen - Zeitaufwand des Mieters

Grundsätzlich ist anerkannt, dass auch eigener Einsatz des Mieters/der Mieterin Aufwendungen im Sinne des Gesetzes darstellt, z.B. der Zeitaufwand für die Überwachung der Arbeiten, oder für Reinigungsarbeiten.

Aber immer müssen die Aufwendungen angemessen bleiben. Sie können also weder an Fremdfirmen oder Personen überhöhte Preise zahlen, noch für sich selbst einen zu hohen Stundensatz ansetzen.

Aufwendungsersatz - welche Kosten sind angemessen?

• Sollte die Aufsicht über die Wohnung für Sie erforderlich sein, dann sollten Sie mit dem Vermieter darüber eine Vereinbarung treffen, dann auch gleich die vielen anderen Dinge mit dem Vermieter regeln, z.B., wann beginnen die Arbeiten, wie lange dauern diese usw.
• Ãœberlegen Sie, ob mit dem Vermieter bereits im Vorfeld einer Modernisierung ein Kostenersatz für die im Rahmen der Modernisierung entstehenden eigenen Aufwendungen schriftlich vereinbart wird: 

  Modernisierungsvereinbarung mit Vermieter kann Vorteile bieten.

• Bedenken Sie immer, dass der Ersatz Ihrer Kosten und Aufwendungen zu einer höheren Modernisierungsmieterhöhung führen kann, weil der Vermieter diese Kosten bei der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigen darf.

Aufwendungen des Mieters wegen einer Modernisierung - oft Berechnung als Mieterhöhung

Bei Modernisierungsmaßnahmen kommt es meist dazu, dass der Vermieter die Modernisierungskosten auf die Miete umlegt.
Verlangen Mieter Aufwendungsersatz für ihnen entstehende Kosten, dann kann das zu einem höheren Modernisierungszuschlag führen, wenn der Vermieter selbst die entsprechenden Arbeiten auch hätte ausführen müssen.
​​​​​​​Modernisierung - Kosten einer Renovierung als Teil der Mieterhöhung. 

Kosten einer Instandsetzung dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen, sie sind bei der Modernisierungsumlage herauszurechnen:

• Kosten einer Instandsetzung und Instandhaltung sind keine Modernisierung!

Modernisierung - Vorschuss für Kosten von Aufwendungen als Mieter verlangen?

Mieter können für die zu erwartenden Aufwendungen einen Vorschuss für ihnen entstehende Kosten verlangen. Es kann ein Zurückbehaltungsrecht bestehen, die Arbeiten erst dann zu dulden, wenn seitens des Vermieters ein entsprechender Vorschuss für die zu erwartenden Kosten geleistet worden ist.

Welche Aufwendungen angemessen erscheinen, und wie man die Ansprüche am besten durchsetzt, ist sehr von den Einzelheiten der Modernisierungsmaßnahmen abhängig. 

Sie sollten sich daher frühzeitig fachkundig beraten lassen, wie am besten vorzugehen ist. 

Modernisierung - wenn die Wohnung wegen der Arbeiten kaum noch, nicht nutzbar ist

Ist während der Modernisierungsarbeiten eine Essenszubereitung in der Küche nicht mehr möglich, dann kommt in Betracht, dass die Mahlzeiten außerhalb der Wohnung eingenommen werden müssen.

Kann während der Arbeiten in der Wohnung nicht gewohnt werden, kann sogar eine Unterbringung außerhalb, in einer Ersatzwohnung (auch Pension oder Hotel), notwendig sein.
Wenn das erforderlich ist, sind auch Kosten für eine Ausweichwohnung vom Vermieter zu erstatten.

Allerdings prüfen Gerichte oft sehr kritisch, ob wirklich ein Verbleib in der Wohnung nicht zumutbar war.

• Wenn der Umzug in eine andere Wohnung während für die Modernisierung erforderlich war:
  Nicht immer können Umzugskosten in eine Ersatzwohnung vom Vermieter als Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden.
• Urteil:
  Ausweichwohnung - Kostenumlage bei Modernisierungsmieterhöhung.