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Betriebskostenabrechnung - Allgemeinstrom, Betriebsstrom 

In der Betriebskostenabrechnung müssen Allgemeinstrom und Betriebsstrom unterschieden werden, sie sind aber praktisch gar nicht leicht auseinander zu halten.
Welche Stromkosten muss der Vermieter selbst tragen, welche Stromkosten müssen die Mieter tragen, und wie werden die von den Mietern zu tragenden Stromkosten auf die verschiedenen Wohnungen verteilt?

Betriebskostenabrechnung für Strom - Was ist Allgemeinstrom, was ist Betriebsstrom?

Elektrischer Strom für das Grundstück und das Gebäude gehören zu den sogenannten Betriebskosten.

  • Allgemeinstrom fällt im Zusammenhang mit der Beleuchtung von allgemein zugänglichen Teilen eines Gebäudes an, also für Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume wie Kellerräume und Waschküchen etc. sowie z.B. die Außenbeleuchtung.

  • Von Betriebsstrom wird gesprochen, wenn bestimmte Einrichtungen oder Anlagen mit dem Strom betrieben werden. Das geht vom Betrieb der Klingelanlage bis zum Betrieb des Aufzugs, der Rolltore für die Tiefgarage oder dem Betrieb der Heizungsanlage. 

Das heißt:
Auch beim Betriebsstrom gibt es Strom, der allen Nutzern zugute kommt, etwa der Strom für die Klingelanlage. Von anderen Anlagen, die Betriebsstrom verbrauchen, haben nur einige Nutzer einen Vorteil, z.B. nur die Nutzer von Plätzen in der Tiefgarage, oder die Benutzer des Aufzugs.

Hier muss man genau schauen, welcher Betriebsstrom auf welche Weise auf die Nutzer zu verteilen ist.

Stromkosten in der Betriebskostenabrechnung

Wenn der Vermieter Kosten für elektrischen Strom gegenüber dem Mieter bzw. der Mieterin abrechnet, dann ist zunächst einmal wichtig, dass die Stromkosten in der richtigen Abrechnung landen:

  • Stromkosten für die Heizungsanlage gehören in die Heizkostenabrechnung (Abrechnung für die warmen Betriebskosten).

  • Andere Stromkosten gehören in die allgemeine Betriebskostenabrechnung, die Abrechnung über die sogenannten kalten Betriebskosten.
    Und innerhalb der kalten Betriebskosten muss der Vermieter die Stromkosten richtig verteilen, also die Allgemeinstromkosten auf alle Mieter gleichmäßig, aber nutzungsabhängige Stromkosten möglicherweise nur auf die entsprechenden Nutzer.

Fehler bei der Zuordnung der Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung

Macht der Vermieter Fehler, also ordnet er Stromkosten anders zu, als rechtlich vorgeschrieben, dann ist schwer vorherzusagen, welche Folgen das hat:

  • Eine Abrechnung könnte als formell unrichtig angesehen werden. Die Konsequenz wäre, dass diese Abrechnung gar keine Zahlungspflichten auslösen würde.

  • Oder die Gerichte sehen in der falschen Zuordnung der Kosten nur einen inhaltlichen Fehler, der einfach nachträglich korrigiert werden kann.

Hinweis

Sie sollten sich nicht darauf verlassen, dass ein Fehler der Verteilung von Strom die Abrechnung insgesamt formell unwirksam macht. Lassen Sie sich fachkundig beraten. Möglicherweise ist es notwendig, eine Nachzahlungsforderung aus der Abrechnung, die Sie für falsch halten, erst einmal unter Vorbehalt zu bezahlen.

Abrechnung von Betriebskosten - Probleme mit dem Strom für die Wohnung

Beim Wohnungsstrom spielt das alles meist gar keine Rolle, da die Mieter einen eigenen Vertrag mit einem Stromanbieter abschließen und ihren Stromverbrauch direkt mit dem Stromlieferanten abrechnen.

  • Problematisch wird es nur in seltenen Ausnahmefällen, falls Sie z.B. in einer Einliegerwohnung ohne separaten Stromzähler wohnen.
    Dann muss der Verbrauch geschätzt und mit einem geeigneten Verteilungsschlüssel auf die verschiedenen Wohnungen umgelegt werden.

Aber wäre die Verteilung nach den Wohnflächen angemessen?
Man kann in einer kleineren  Wohnung auch deutlich mehr Strom verbrauchen als in einer größeren. Das Verbrauchsverhalten der Mieter kann ganz unterschiedlich sein, und man weiß nicht, ob der vom Vermieter abgeschlossene Stromvertrag wirklich der günstigste ist.

Beispiel

Der durchschnittliche Preis (Januar 2021) liegt bei 31,89 Cent pro Kilowattstunde. 

Die Zahl der Stromverbraucher (Waschmaschine, Kühlschränke, Elektroherd, Mikrowelle etc.) pro Haushalt ist z.B. unterschiedlich, was sich entsprechend auf die Kosten auswirkt. 
Auch Fernsehen und Radio fallen als Stromverbraucher ins Gewicht: Es macht einen Unterschied, ob solche Verbraucher z.B. täglich 3 oder 10 Stunden laufen.

  • Ein sparsamer Mieter, mit einem Minimum an elektrischen Geräten in seiner Wohnung, zahlt bei einem unvorteilhaften Verteilungsschlüssel anteilig mehr Stromkosten mit.

Strom für Grundstück und Gebäude - wie werden diese als Betriebskosten abgerechnet?

Außerhalb des Wohnungsstroms liegt die Schwierigkeit bei der Abgrenzung von Allgemeinstrom und Betriebsstrom und bei der Unterscheidung zwischen Betriebsstrom für verschiedene Anlagen darin, dass bestimmte Stromverbräuche möglicherweise bestimmten Nutzern zugeordnet werden müssen.

  • Allgemeinstrom wird gleichmäßig verteilt, nach anteiliger Fläche oder auch nach Köpfen (also nach der Anzahl von Personen in einem Haushalt).

  • Betriebsstrom kann – muss aber nicht immer – danach verteilt werden, welche Mietparteien eine bestimmte Einrichtung nutzen (oder nutzen könnten). Teilweise wird auch Betriebsstrom nach anteiliger Fläche verteilt.

  • Heizungsstrom, also Betriebsstrom für die Heizung und die Warmwasserversorgung, wird nach den besonderen Regeln der Heizkostenverordnung verteilt.

Kosten für Allgemeinstrom sind nicht immer von allen Mietern als Betriebskosten zu zahlen

Nicht immer kann Allgemeinstrom auf alle Mieter umgelegt werden:

  • Kosten für die Beleuchtung von Tiefgaragen, Stellplätzen und Parkplätzen können auf die Mieter umgelegt werden, allerdings nicht immer auf alle Mieter. Ist ein Stellplatz z.B. ausschließlich einem einzelnen Mieter zugänglich, oder wird eine Tiefgarage nur von wenigen Mietern genutzt, dann sollte dort anfallender Stromverbrauch, z.B. für Beleuchtung, auch nur für die Nutzer erfolgen, die einen Nutzen haben.
Hinweis


Urteil Tiefgarage:

Betriebskosten Strom Tiefgarage - Mieter nutzt die Garage nicht 

Je nach Lage des Einzelfalls können Gerichte das auch anders entscheiden.

  • Ebenfalls gehören die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne möglicherweise nicht unter den Allgemeinstrom, wenn nicht alle Wohnungen daran angeschlossen sind.

  • Stromkosten für die laufenden Reinigungsarbeiten (z.B. Staubsauger im Treppenhaus) sind Allgemeinkosten.
    Hingegen dürfen Stromentnahmen für Trocknungsarbeiten nach einem Wasserschaden und für Baumaßnahmen nicht als Allgemeinstrom auf die Mieter umgelegt werden.

  • Gar keine Stromkosten sind Anschaffungskosten von Leuchtmitteln. Diese sind Teil des Inventars, deren Kosten muss der Vermieter selbst tragen. Der Austausch von Leuchtmitteln ist auch keine Kleinreparatur:
    Kleinreparaturen - Beleuchtung im Hausflur, Hof, Keller - zählt nicht dazu 

Immer stellt sich die praktische Frage, wie Stromkostenanteile herausgerechnet werden. Ist dafür kein extra Stromzähler vorhanden,, können solche Sonderstromverbräuche nur geschätzt werden, z.B. nach den Anschlusswerten der benutzten Geräte und der Dauer der Nutzung.

Kosten für Betriebsstrom - nicht immer von allen Mieter als Betriebskosten zu zahlen

Auch bei Kosten für Betriebsstrom gibt es Abgrenzungsfragen.

  • Wird z.B. eine Videoanlage nur zur Überwachung eines Gewerbebetriebs oder der Wohnung des Vermieters eingesetzt, dürfte der Betriebsstrom wohl kaum auf andere Mieter umgelegt werden.

  • Kosten für den Betriebsstrom der Rolltore der Garage wird man nicht auf Mieter umlegen können, die gar keinen Stellplatz in der Garage haben.

  • Bei den Aufzugkosten – hier sind die Stromkosten recht hoch – ist umstritten, ob diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden können. Ausgeschlossen gilt eine Umlage auf die Mieter des einen Gebäudeflügels, wenn der Aufzug nur den anderen Gebäudeflügel erschließt:
    ​​​​​​​BGH Az. VIII ZR 128/08 

  • Als ungerecht sehen es Mieter eines Erdgeschosses, wenn Aufzugkosten umgelegt werden – die Rechtsprechung hält das aber nicht für ausgeschlossen.
    Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 103/06): Vermieter dürfen die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen.

Gibt es für die Erfassung der verschiedenen Betriebsstromarten keine separaten Zähler, dann ist eine Schätzung von Kosten möglich.
Die Installation gesonderter Zähler wird teilweise als schwer umsetzbar angesehen, die Rechtsprechung lässt dann eine Schätzung zu.

Hinweis


Auch hier ist manches nicht wirklich durch die Rechtsprechung geklärt. Nehmen Sie fachlichen Rat in Anspruch. Vielleicht lässt sich feststellen, wie Ihr örtliches Gericht solche Fragen entscheidet.

Erfassung Betriebsstrom für Heizung und Warmwasser als Betriebskosten

Strom für den Betrieb der Heizungsanlage und/oder die Warmwasserbereitung darf nicht einfach als Allgemeinstrom auf alle Mieter umgelegt werden. Es handelt sich eben um Betriebsstrom für diese Anlagen, und die müssen nach den Regeln der Heizkostenverordnung verteilt werden.

Deshalb muss der Vermieter den Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage und / oder Warmwasserbereitung aus den Stromkosten des Gebäudes ausgliedern:


Redaktion


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