Kündigung - Widerspruch wegen fehlender Ersatzwohnung

Erhebt der Mieter gegen die Kündigung der Wohnung Widerspruch, mit der Begründung, er finde
keine Ersatzwohnung (Ersatzwohnraum), dann kann der Vermieter ab diesem Zeitpunkt Klage auf künftige Räumung der Wohnung erheben.

Gegen die Kündigung der Wohnung ist für Mieter der Widerspruch möglich - wie vorgehen?

Hat der Vermieter eine ordentliche, fristgemäße Kündigung für die Wohnung geschickt, dann soll damit der Mietvertrag zum Ende der Kündigungsfrist beendet werden.
Ordentliche Kündigung des Mietvertrags - Kündigungsfrist für Vermieter

Mieter sollten die Kündigungsgründe des Vermieters genau prüfen.

• Sie müssen dem Vermieter nicht mitteilen, ob Sie die Kündigung akzeptieren.
  Erfolgt nicht fristgemäß die Räumung der Wohnung, dann wird der Vermieter in der Regel Räumungsklage erheben.
  Räumungsklage - Prozess wegen Räumung der Wohnung 
  Erst auf der Grundlage eines Räumungsurteils kann eine Räumung durchgesetzt werden.
• Mieter können gegen die Kündigung Widerspruch wegen sozialer Härte einlegen.
  Damit kann erreicht werden, dass selbst bei berechtigter Kündigung ein Räumungsurteil mit einer längeren Räumungsfrist ausgesprochen wird, oder die Räumungsklage abgewiesen wird.
  Widerspruch gegen Kündigung einlegen, Härtegründe
• Abgesehen von dieser Widerspruchsmöglichkeit müssen Mieter dem Vermieter auch auf Anfrage, ob die Kündigung akzeptiert wird und wann mit einem Auszug zu rechnen ist, keine Auskunft geben.

Widerspruch gegen Kündigung - fehlende Ersatzwohnung, Ersatzwohnraum als Härtegrund

Ein Mieter hatte die Kündigung des Vermieters akzeptiert, aber fristgerecht Widerspruch eingelegt gemäß § 574 BGB, und sich auf den Härtegrund berufen, er habe noch keine Ersatzwohnung gefunden, obwohl er ab Erhalt der Kündigung auf Wohnungssuche gewesen sei. Er werde sich melden, sobald er eine neue Wohnung gefunden habe.
Wohnungskündigung - müssen Mieter den Zeitpunkt des Auszugs nennen?

Widerspruch des Mieters gegen Kündigung der Wohnung führt zu Räumungsklage

Kurz nach Erhalt dieser Nachricht und vor Ablauf der Kündigungsfrist erhob der Vermieter Räumungsklage, und zwar in Form einer sogenannten Klage auf künftige Räumung:

Das Gericht sollte ein Urteil fällen, dass der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen muss.

Da ein Gerichtsverfahren immer einige Zeit dauert, wollte der Vermieter mit dieser frühen Klage erreichen, dass möglichst schon zum Ende der Kündigungsfrist ein Räumungsurteil vorliegt und die Räumung durchgesetzt werden kann.

Ersatzwohnung gefunden, Räumungsklage erledigt - wer trägt die Kosten des Rechtsstreits?

Als der Mieter dann während des laufenden Gerichtsverfahrens eine Wohnung gefunden hatte, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt, und die Parteien stritten darüber, wer die Kosten der Räumungsklage zu tragen hat.

Amtsgericht und Landgericht kamen dazu zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das Landgericht meinte, der Widerspruch des Mieters sei nur wegen dessen Ungewissheit darüber erfolgt, wann er Ersatzwohnraum finden würde. Der Vermieter habe deswegen mit seiner verfrühten Räumungsklage bis zum Ablauf der Kündigungsfrist abwarten müssen und müsse deswegen die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Mieter muss auf Grund des Widerspruchs gegen Kündigung Kosten der Räumungsklage tragen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 25.10.2022 (Az.  VIII ZB 58/21 ) zu Ungunsten des Mieters:

Der Mieter habe mit seinem Widerspruch zu erkennen gegeben, dass er nicht ausziehen wolle, bis er eine neue Wohnung  gefunden habe. Der Vermieter habe daher vorzeitig klagen dürfen. Der Mieter habe die Kosten des Räumungsrechtsstreits zu tragen.

Hinweis des Mieters auf fehlenden Ersatzwohnraum verhindert die Räumungsklage nicht

Der BGH weist selbst darauf hin, dass auch bei einer Klage auf künftige Räumung die Härteeinwände des Mieters sorgfältig zu prüfen und zu beurteilen sind.

Das könnte dann z.B. dazu führen, dass die Räumungsklage nicht erfolgreich wäre, kein Urteil auf Räumung zum angegebenen Zeitpunkt ergehen würde.

Der Bundesgerichtshof entschied aber, allein der Hinweis des Mieters darauf, er habe noch keine neue Wohnung gefunden, reiche nicht dafür aus, dass der Vermieter mit seiner Räumungsklage bis zum Ende der Kündigungsfrist abwarten müsse.