Betreten der Wohnung durch Vermieter ohne Erlaubnis vom Mieter

Der Vermieter, oder auch ein Hausverwalter, darf nicht ohne Erlaubnis des Mieters die Wohnung betreten, z.B. um diese zu besichtigen. Etwas anderes kann es sein, wenn ein Notfall vorliegt und deshalb dringend  Arbeiten zu machen sind.

Eindringen des Vermieters in die Wohnung - Vermieter hat keine Erlaubnis zum Betreten

Die Wohnung ist ein besonders geschützter Bereich. Andere dürfen sie nur betreten, wenn Mieter das erlaubt haben, oder ein Gericht das festgelegt hat, oder - ausnahmsweise - wenn eine dringende Gefahr besteht, Maßnahmen erforderlich sind.

• Ein Betreten der Wohnung gegen den Willen des Mieters ist in der Regel ein Hausfriedensbruch, nach § 123 Absatz 1 Strafgesetzbuch und kann zur Anzeige gebracht werden:  
  Was ist Hausfriedensbruch im Wohnungsmietrecht? 
  

Vermieter nutzt Vorwand, geht ohne Erlaubnis in die Wohnung des Mieters

Vermieter nutzt einen Grund, Vorwand um die Wohnung des Mieters in dessen Abwesenheit zu betreten:

• Der Vermieter darf nicht einfach in die Wohnung, um nachzusehen, oder um eine Reparatur auszuführen. Der Vermieter muss in einem solchen Fall (hier eine zerbrochene Fensterscheibe) den Mieter um den Zutritt zur Wohnung bitten und den Grund benennen.
  
• Der Zutritt ist bei einem ausreichendem Grund zu gewähren. Gewährt der Mieter den Zutritt nicht, zum Beispiel wenn eine Reparatur dringend erforderlich ist, so kann der Vermieter möglicherweise beim Amtsgericht einen Antrag auf Einstweilige Verfügung stellen, um sich den Zutritt zu verschaffen.
  

Wenn fraglich ist, ob im konkreten Fall ein Recht des Vermieters besteht, die Wohnung zu betreten, lassen Sie sich umgehend fachkundig beraten.

Vermieter nutzt Ersatzschlüssel für Zutritt zur Wohnung des Mieters

Hat der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung, dann darf er diesen nicht einfach nutzen, sondern nur im Notfall, wenn er seinen Mieter nicht erreicht: 
Mieter nicht da, Vermieter geht mit Schlüssel in die Wohnung.

Vermieter darf nur in besonderen Notfällen ohne Erlaubnis die Wohnung des Mieters betreten

Gewaltsam öffnen (lassen) darf der Vermieter die Wohnungstür nur in krassen Ausnahmefällen, z.B. bei einem Wasserrohrbruch, wenn der Mieter nicht öffnet, nicht erreichbar ist, oder wenn aus anderen Gründen eine aktuelle und erhebliche Gefahr für die Mietsache oder Dritte besteht.

Auch Handwerker dürfen nicht ohne Erlaubnis in die Wohnung des Mieters

Gleiches gilt übrigens auch für Handwerker im Rahmen einer Modernisierung: Sie dürfen weder in die Wohnung, noch in abgeschlossene sonstige Räume eindringen, "weil wir einen Auftrag haben".
Hier können Mieter einfach die Polizei holen und einen Hausfriedensbruch anzeigen: 
Reparatur, Mängelbeseitigung - Handwerker kommt ohne Termin.