Keine Auszahlung des Heizkostenguthabens, wann droht Verjährung?

Die Forderung auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens für die Wohnung verjährt für Mieter meist drei Jahre nach Zustellung der Heizkostenabrechnung.

Heizkostenabrechnung für Wohnung ergibt Guthaben - Beginn der Verjährungsfrist

Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Heizkosten und Warmwasserkosten, also die Heizkostenvorschüsse, Mietern eine Abrechnung schicken, § 556 Abs. 3 BGB.

• Die Heizkostenabrechnung kann erst erstellt werden, wenn die Abrechnungsperiode abgeschlossen ist.
  Wann endet für den Vermieter die Abrechnungsfrist?

Errechnet der Vermieter ein Guthaben, dann beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung beim Mieter angekommen ist, die dreijährige Verjährungsfrist.

Guthaben aus Heizkostenabrechnung - Verrechnung mit der Miete für die Wohnung

Es besteht im laufenden Mietverhältnis für Mieter die Möglichkeit, ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung mit jeder Geldforderung des Vermieters, auch der Mietzahlung, zu verrechnen.
Heizkostenguthaben - Verrechnung mit Mietzahlung der Wohnung 

Sinnvoll ist, die Verrechnung dem Vermieter anzukündigen bzw. zu schreiben:

Wenn Sie bis zum ... das Heizkostenguthaben nicht auf mein Ihnen bekanntes Konto überweisen, werde ich das Guthaben mit der Miete für den Monat ... verrechnen."​​​​​​​

Der Mietvertrag besteht nicht mehr - Zahlung eines Heizkostenguthabens durchsetzen

Bei einem nicht mehr bestehenden Mietverhältnis ist die Verrechnung eines Guthabens in der Regel nicht mehr möglich. 

• Wird vor Ende der Verjährungsfrist eine Klage auf Zahlung des Guthabens aus einer Heizkostenabrechnung eingereicht, dann hemmt das den weiteren Ablauf der Verjährung.
• Auch ein Mahnbescheid kann die Verjährung hemmen, wenn der geltend gemachte Anspruch hinreichend bestimmt ist. Dies bedeutet, dass der Schuldner zweifelsfrei erkennen kann, welche konkreten Ansprüche mit dem Mahnbescheid gemacht werden.
  Mahnbescheid beantragen - Einleitung gerichtliches Mahnverfahren  

Eine Mahnung vor der Klageerhebung oder vor Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens ist nicht zwingend erforderlich, macht jedoch, wenn noch Zeit bis zum Zeitpunkt der Verjährung ist, Sinn, da ein Rechtsstreit vermieden werden kann. Versäumt der Vermieter den vom Mieter in der Mahnung gesetzten Zeitpunkt für die Ãœberweisung des Guthabens, dann kann auch einfach ein Anwalt mit der Durchsetzung der Forderung beauftragt werden.

Vermieter erstellt keine Heizkostenabrechnung 

Rechnet der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist gar nicht ab, dann berechnet sich die Verjährung genauso, als hätte der Vermieter rechtzeitig abgerechnet.

• Das heißt immer muss bis zum Ende des dritten Jahrs nach Ablauf der Abrechnungsfrist
  Klage auf Rückzahlung der Vorschüsse oder Klage auf Abrechnung und Zahlung des Ergebnisbetrags eingereicht werden.
  Prozess - Klage auf Erteilung einer Abrechnung

Keine Heizkostenabrechnung im Zweifamilienhaus

Nach der Heizkostenverordnung ist über die Heiz- und Warmwasserkosten für Wohnungen abzurechnen, die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist im Allgemeinen nicht mehr zulässig.
Was ist eine Bruttowarmmiete - Bruttowarmmietvertrag zulässig? 

Ausnahmsweise ist es möglich, dass Vermieter und Mieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung in einem Zweifamilienhaus nicht angewendet wird, keine verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizkosten erfolgt. Vorraussetzung ist: Das Haus hat nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter wohnt selbst in einer dieser Wohnungen. 

• Die Kostenverteilung wird dann einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter geregelt.