Logo

Verjährung - Wann verjähren Ansprüche, Forderungen des Mieters?

Es gibt keine einheitliche Verjährungsfrist für alle Ansprüche, die Mieter gegen ihren Vermieter haben können.

Je nach Art des Anspruchs bestehen unterschiedliche Verjährungsfristen.

Forderung des Mieters - Vermieter beruft sich auf die eingetretene Verjährung

Ist eine Verjährungsfrist tatsächlich abgelaufen, dann kann der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden, sobald sich der Vermieter auf den Ablauf, Eintritt der Verjährung beruft.

Mängelbeseitigung - nicht verjährbarer Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung in der Wohnung (Instandsetzung) gegen den Vermieter verjährt während des laufenden Mietverhältnisses überhaupt nicht. 
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar“ stellte der Bundesgerichtshof fest, BGH: Az. VIII ZR 104/09

Beispiel

Durch das Dach ist Wasser in die Wohnung eingetreten, die Decke des Wohnzimmers wurde beschädigt, der Vermieter ist über den Schaden informiert.
Der Mieter teilt dem Vermieter mit, der Schaden müsse jetzt nicht behoben werden, da eh eine Renovierung des Zimmers beabsichtigt ist, dann auch der Schaden an der Decke ausgebessert werden kann.
Nach 7 Monaten will der Mieter die Behebung des Schadens, der Vermieter beruft sich auf die angeblich eingetretene Verjährung - dies ist nicht möglich, da der Anspruch unverjährbar ist, der Vermieter muss den Wasserschaden beheben.

Hinweis


Dasselbe gilt für den ausnahmsweisen Anspruch auf Durchführung einer Mietermodernisierung oder Herstellung von Barrierefreiheit der Wohnung oder wenn Mieter wissen möchten, ob die Kaution ordnungsgemäß angelegt ist, oder wer aktuell der Vermieter ist.

Regelverjährung für Ansprüche des Mieters - Kaution oder Miete zu viel gezahlt

Der Regelfall für Ansprüche während des laufenden Mietverhältnisses ist eine Verjährungsfrist von drei Jahren, seit Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis, dass der Anspruch besteht.

Mieter steht Aufwendungsersatz zu - Verjährungsfrist

Die dreijährige Verjährungsfrist gilt in einem laufenden Mietverhältnis auch für Aufwendungsersatz, wenn dem Mieter z.B. im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung Kosten entstanden sind, die der Vermieter zu zahlen hat.

Ausnahme: bei Vermieterwechsel oder Beendigung des Mietvertrages gilt die kurze Verjährung.

Hinweis


Die kurze Verjährung besteht auch am Ende des Mietvertrags (oder bei einem Vermieterwechsel) für - einen Anspruch auf Schadenersatz (z.B. für eine Ersatzvornahme),

- für die Abrechnung über Vorauszahlungen für Betriebskosten,

für die Rückforderung überzahlter Miete

Maßgeblich ist das rechtliche Ende des Vertrages - dies muss nicht mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung übereinstimmen.

Berechnung der dreijährigen Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters

  • Diese Frist endet immer zum Jahresende.
Beispiel

Berechnung dreijährige Verjährungsfrist:

ist der Anspruch also irgendwann im Jahr 2018 entstanden, verjährt er mit Ablauf des 31.12.2021

Drei Jahre Verjährungsfrist für die Rückforderung einer ehemals gezahlten Kaution

Dies gilt auch für die Rückforderung der Kaution nach Ende des Mietvertrages.

Drei Jahre Verjährungsfrist für die Rückforderung eines Betriebskostenguthabens

Die Regelverjährung von 3 Jahren gilt auch für vom Vermieter nicht ausgezahlte
Betriebskostenguthaben

Kurze Verjährung für Mieter - 6 Monate Verjährungsfrist in welchen Fällen?

Für manche Ansprüche des Mieters gilt die kurze Verjährung von sechs Monaten:
Kurze Verjährung - Ansprüche des Mieters können schnell verjähren 

Die kurze Verjährung besteht z.B. auch für den Anspruch auf Wegnahme von Mietereinbauten: 
Einbauten für Rückgabe der Mietwohnung entfernen, ausbauen? 

Oder die Rückforderung einer an den Vermieter geleisteten ungerechtfertigten Ausgleichszahlung wegen einer unterlassenenen Renovierung, die gar nicht erforderlich, unrechtmäßig war:
Wohnungsrückgabe - Schadenersatz wegen unnötiger Renovierung .

Die Sechs-Monats-Frist beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses (das kann ein anderer Zeitpunkt sein als die tatsächliche Rückgabe der Räume!).

Achtung:
Bei einem Eigentümerwechsel verjähren einige Ansprüche gegenüber Ihrem früheren Vermieter schon sechs Monate nach dessen Löschung im Grundbuch: 
Verjährung von Ansprüchen bei Wechsel des Vermieters 

Hinweis


  • Prüfen Sie nach Beendigung eines Mietverhältnisses immer genau, ob noch Ansprüche bestehen, die verjähren könnten.​​​​​​​

Forderungen des Mieters gegen Vermieter - als Mieter die Verjährung unterbrechen

Rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist können Mieter durch einen Antrag bei Gericht dafür sorgen, dass die Verjährung unterbrochen wird.

Hinweis


Im Einzelnen kann unklar sein, wann die Verjährung für einen bestimmten Anspruch beginnt oder endet, oder ob sie gehemmt ist. Warten Sie keinesfalls bis kurz vor Ende der von Ihnen angenommenen Frist ab, sondern nehmen Sie frühzeitig fachkundige Hilfe in Anspruch.



Hinweis

Durch Klick auf einen Tag erhalten Sie Inhalte zum Stichwort: