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Verjährung - wann verjähren Ansprüche, Forderungen des Mieters?

Es gibt keine einheitliche Verjährungsfrist für Ansprüche, die Mieter gegen ihren Vermieter haben können. Je nach Art des Anspruchs bestehen unterschiedliche Verjährungsfristen.

Forderung des Mieters - Vermieter beruft sich auf die eingetretene Verjährung

Ist eine Verjährungsfrist tatsächlich abgelaufen, dann kann der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden, sobald sich der Vermieter auf den Ablauf, Eintritt der Verjährung beruft.

Mängelbeseitigung - nicht verjährbarer Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung in der Wohnung (Instandsetzung) gegen den Vermieter verjährt während des laufenden Mietverhältnisses überhaupt nicht. 
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar“ stellte der Bundesgerichtshof fest, BGH: Az. VIII ZR 104/09

Beispiel

Durch das Dach ist Wasser in die Wohnung eingetreten, die Decke des Wohnzimmers wurde beschädigt, der Vermieter ist über den Schaden informiert.
Der Mieter teilt dem Vermieter mit, der Schaden müsse jetzt nicht behoben werden, da eh eine Renovierung des Zimmers beabsichtigt ist, dann auch der Schaden an der Decke ausgebessert werden kann.
Nach 7 Monaten will der Mieter die Behebung des Schadens, der Vermieter beruft sich auf die angeblich eingetretene Verjährung - dies ist nicht möglich, da der Anspruch unverjährbar ist, der Vermieter muss den Wasserschaden beheben.

Mietermodernisierung, Auskunft über Kaution, Auskunft über Vemieter - nicht verjährbar

Auch ein Anspruch auf Durchführung einer Mietermodernisierung oder Herstellung von Barrierefreiheit der Wohnung - wenn er ausnahmsweise besteht - verjährt nicht, ebenso wenn Mieter wissen möchten, ob die Kaution ordnungsgemäß angelegt ist, oder wer aktuell der Vermieter ist.

Regelverjährung für Ansprüche des Mieters - Kaution oder Miete zu viel gezahlt

Der Regelfall für Ansprüche während des laufenden Mietverhältnisses ist eine Verjährungsfrist von drei Jahren, seit Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis, dass der Anspruch besteht.

Mieter steht Aufwendungsersatz zu - regelmäßige Verjährungsfrist

Die dreijährige Verjährungsfrist gilt in einem laufenden Mietverhältnis auch für Aufwendungsersatz, wenn dem Mieter z.B. im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung Kosten entstanden sind, die der Vermieter zu zahlen hat.

  • Ausnahme: bei Vermieterwechsel oder Beendigung des Mietvertrages gilt für Aufwendungsersatz die kurze Verjährung, siehe unten.

Berechnung der dreijährigen Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters

  • Die Verjährungsfrist endet fast immer zum Jahresende (sogenannte ultimo-Verjährung).

Ist der Anspruch also irgendwann im Jahr 2020 entstanden, ist mit Ablauf des 31.12.2023 verjährt.

Beispiel

Sie haben Mietminderungsansprüche für die Zeit vom 5. Mai bis 25. November 2021. Spätestens am 31.12.2024 müssten Sie Klage eingereicht oder anders für eine Hemmung der Verjährung gesorgt haben.

Beispiel

Haben die Mieter am 17.4.2022 ein Auskunftsverlangen an den Vermieter geschickt, dann endet die Verjährungsfrist am 16.4.2025 - sofern das nicht ein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist - in diesem Fall gilt der nächstfolgende Werktag.

Drei Jahre Verjährungsfrist für die Rückforderung einer ehemals gezahlten Kaution

Dies gilt auch für die Rückforderung der Kaution nach Ende des Mietvertrages.

Drei Jahre Verjährungsfrist für die Rückforderung eines Betriebskostenguthabens

Die Regelverjährung von 3 Jahren gilt auch für vom Vermieter nicht ausgezahlte
Betriebskostenguthaben

Kurze Verjährung für Mieter - 6 Monate Verjährungsfrist in welchen Fällen?

Für manche Ansprüche des Mieters gilt eine kurze Verjährung von sechs Monaten:
Kurze Verjährung - Ansprüche des Mieters können schnell verjähren 

Das sind meist Ansprüche, die mit dem Ende des Vertrags zusammenhängen, es soll rasch Klarheit über noch bestehende Ansprüche geschaffen werden.
  • Maßgeblich für den Beginn der Sechs-Monats-Frist ist das rechtliche Ende des Vertrages - dies muss nicht mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung übereinstimmen.

Die kurze Verjährung besteht z.B. für den Anspruch auf Wegnahme von Mietereinbauten: 
Einbauten für Rückgabe der Mietwohnung entfernen, ausbauen? 

Oder die Rückforderung einer an den Vermieter geleisteten ungerechtfertigten Ausgleichszahlung wegen einer unterlassenen Renovierung, die gar nicht erforderlich, unrechtmäßig war:
Wohnungsrückgabe - Schadenersatz wegen unnötiger Renovierung.

Eigentümerwechsel - kurze Verjährung möglich

Bei einem Eigentümerwechsel verjähren einige Ansprüche gegenüber Ihrem früheren Vermieter schon sechs Monate nach dessen Löschung im Grundbuch: 
Verjährung von Ansprüchen bei Wechsel des Vermieters 

  • Prüfen Sie nach Beendigung eines Mietverhältnisses immer genau, ob noch Ansprüche bestehen, die verjähren könnten.

Forderungen des Mieters gegen Vermieter - als Mieter die Verjährung unterbrechen

Rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist können Mieter durch einen Antrag bei Gericht dafür sorgen, dass die Verjährung unterbrochen wird.

  • Dadurch läuft die Verjährungsfrist erst einmal nicht mehr weiter ab: 
    ​​​​​​​Verjährung als Mieter unterbrechen - Hemmung der Verjährung 
  • Im Einzelnen kann unklar sein, wann die Verjährung für einen bestimmten Anspruch beginnt oder endet, oder ob sie gehemmt ist. Warten Sie keinesfalls bis kurz vor Ende der von Ihnen angenommenen Frist ab, sondern nehmen Sie frühzeitig fachkundige Hilfe in Anspruch.



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