Wohnung gewerblich genutzt - Gewerbemietrecht, Wohnraummietrecht?

Ist eine Wohnung nicht zum Wohnen, z.B. für eine Büronutzung Ã¼berlassen worden, dann gilt nicht das Wohnraummietrecht. Das betrifft den Fall, dass ausdrücklich Gewerberäume vermietet werden, aber auch den Fall einer Ãœberlassung der Räume an einen Zwischenvermieter zur Weitervermietung.

Was steht im Mietvertrag für die Wohnung als Nutzungszweck?

Es muss auch nicht ausdrücklich die Ãœberlassung als Wohnraum, zum Wohnen vereinbart werden, es genügt, wenn sich dies aus den Umständen ergibt. Die Ãœberlassung als Wohnraum kann auch stillschweigend (konkludent) vereinbart sein. 

Bei einer Wohnung, die gewerblich, beruflich genutzt wird, kann gewerbliches Mietrecht gelten

Es kommt nicht auf die Ãœberschrift eines Mietvertrages an, sondern darauf, was inhaltlich vereinbart worden ist.
Mischmietverhältnis - Gemischte Nutzung, Wohnen und Gewerbe

Wohnung wird als Gewerberaum mit Gewerbemietvertrag vermietet

Ist klar Gewerberaum vermietet worden, dann kann dieser nur durch eine Vertragsänderung zu Wohnraum umgewidmet werden - dann gilt auch das Wohnraummietrecht.

• Sind Räume teils zum Wohnen, teils für gewerbliche Zwecke vermietet worden (Mischmietverhältnis), dann kommt es darauf an, welcher Zweck eindeutig überwiegt, überwiegen soll
• - im Zweifel gilt dann nicht das Gewerbemietrecht sondern das Wohnraummietrecht, das für Mieter, besonders wenn es um Mieterschutz wegen einer Kündigung geht, Vorteile bietet:
  BGH-Urteil: Im Zweifel Wohnraummietverhältnis

Weitervermietung - Zwischenvermieter vermietet Zimmer, die Wohnung

Eine Besonderheit besteht, wenn einem Zwischenvermieter Räume überlassen werden zu dem Zweck, dass dieser sie letztlich als Wohnraum, als Wohnungen vermieten soll.

• Da der Zwischenvermieter selbst nicht wohnen soll, sondern gewerbliche Zwecke oder z.B. als sozialer Träger wohltätige Zwecke verfolgt, gilt für seinen Mietvertrag mit dem Eigentümer / Vermieter nicht das Wohnraummietrecht.
• Die Endmieter - die letztlich dort wohnen sollen - haben aber gegenüber dem Zwischenvermieter grundsätzlich die Rechte aus dem Kündigungsschutz für Wohnraummieter.
• Ausnahmen bestehen, wenn Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch weitervermietet wird:
  Wohnung, Wohnraum zeitweise mieten - vorübergehender Gebrauch § 549 Abs. 2 Nr.1 BGB
  oder auch bei Wohnraum, Wohnungen für Studenten: 
  Wohnheimverträge für Studenten - geringerer Kündigungsschutz § 549 Abs. 3 BGB
• Bestimmte soziale Träger mieten Wohnraum an, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen. Für diese Personen gilt kein Wohnraumkündigungsschutz, § 549 Abs. 2 Nr 3 BGB.

Fällt ein gewerblicher Zwischenvermieter ganz weg, z.B. durch Insolvenz oder Kündigung, dann tritt der Eigentümer in die vom Zwischenvermieter geschlossenen Wohnraummietverträge ein, § 565 BGB.

Untervermietung durch Wohnungsmieter

Vermietet ein Wohnungsmieter Räume an einen Untermieter, dann handelt es sich um eine Wohnraumvermietung.

Wenn der Hauptmieter aber selbst in der Wohnung wohnt, kann der Kündigungsschutz eingeschränkt sein.

Kündigung - Vermieter und Mieter wohnen in derselben Wohnung