Duldungspflicht Modernisierung - keine Räumung oder Baufreiheit

Ist ein Mieter zur Duldung von Modernisierungsarbeiten verurteilt, kann daraus nicht eine Pflicht zur Schaffung von Baufreiheit oder gar zur zeitweiligen Räumung der Wohnung abgeleitet werden.

Duldungspflicht für Modernisierung

Mieter müssen in vielen Fällen die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dulden, § 555d BGB. Erhalten Mieter eine Modernisierungsankündigung, und teilen sie mit, dass sie die Arbeiten nicht dulden wollen, z.B. weil sie Härtegründe gegen die Modernisierungsarbeiten vorbringen, oder stehen die Handwerker am angekündigten Tag vor verschlossener Tür, dann kann der Vermieter eine Duldungsklage erheben.

Am Ende des Prozesses kann dann ein Urteil stehen, mit dem Mieter verpflichtet werden, die Ausführung der Arbeiten zu dulden.
Modernisierung der Wohnung - Duldungsurteil gegen Mieter.

Vermieter verlangt nach Duldungsurteil für Modernisierung die Räumung der Wohnung

Ein 82-jähriger Mieter eines Reihenhauses in Berlin, in dem er seit über vierzig Jahren wohnt, war zur Duldung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten verurteilt worden, und weiter dazu, nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung von Montag bis Freitag zwischen 7:00 und 18:00 Uhr für die Ausführung der Arbeiten Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

Die Vermietergesellschaft kündigte anderthalb Jahre später den Beginn der Arbeiten an und gab an, aufgrund des Umfangs der Arbeiten sei die Bewohnbarkeit während der Bauphase nicht gegeben, der Mieter solle die Wohnung räumen und für Baufreiheit sorgen. Der Mieter lehnte es ab, die Wohnung zu räumen, dazu sei er nach dem Urteil nicht verpflichtet. Weiter berief er sich auf eine inzwischen eingetretene Verschlechterung seines Gesundheitszustandes, die er durch ein fachärztliches Attest belegte.

Die Vermieterseite kündigte an, sie werde am Tag des Baubeginns einen Umzugswagen bereitstellen, um das Mobiliar in eine Ausweichwohnung zu bringen, bot auch zwei weit entfernte Ausweichwohnungen an.

Modernisierung: Mieter verweigert Räumung der Wohnung - Vermieter kündigt Mietvertrag

Der Mieter weigerte sich, die Wohnung zu verlassen. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen angeblicher Pflichtverletzung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung.

Das Landgericht Berlin entschied mit Urteil vom 22.10.2024 (Az. 65 S 139/24 ) gegenteilig, hob das Amtsgerichtsurteil auf und wies die Klage ab. Die Kündigungen seien unwirksam, denn es liege keine Pflichtverletzung des Mieters vor.

Duldungspflicht für Modernisierung bedeutet keine Räumung oder Schaffung von Baufreiheit

Das Duldungsurteil verpflichte den Mieter nur, die Ausführung der Arbeiten nicht zu behindern, und den Handwerkern Zutritt zu geben. Der Mieter sei schon nicht verpflichtet, aktiv Baufreiheit zu schaffen, also Flächen freizuräumen, in deren Bereich gebaut werden soll. 

• Erst recht sei er nicht verpflichtet, die Wohnung zu räumen. Wenn eine zeitweilige Räumung - ganz ausnahmsweise - erforderlich wäre, hätte die Vermieterseite dies im Duldungsprozess vortragen, ggf. nachweisen und eine entsprechend weitgehende Verurteilung verlangen müssen.
  

Vermieter trifft bei Modernisierung die Pflicht zur Rücksicht gegenüber Mieter

Das Landgericht wies darauf hin, dass der Vermieter auch bei Durchführung von Baumaßnahmen und Modernisierung eine Pflicht zur Rücksichtnahme habe, § 241 Abs. 2 BGB. Für einen großen Teil der angekündigten Arbeiten an Dach und Fassaden sei nicht ersichtlich, dass überhaupt ein Zutritt zur Wohnung erforderlich sei. Hier gehe es um die Modernisierung eines Reihenhauses, so dass auch keine Abstimmung mit anderen Mietern erforderlich sei. Bei der Ausführung der Arbeiten in der Wohnung müsse die Vermieterseite auf die Belange des Mieters, z.B. seinen angeschlagenen Gesundheitszustand Rücksicht nehmen, ggf. auch die Bauausführung daran anpassen, soweit das möglich ist.