Mietminderung und Verjährung bei falscher Wohnfläche

Hat die Wohnung eine vom Mietvertrag abweichende, deutlich geringere Wohnfläche, so kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Die Verjährung beginnt erst mit der Kenntnis des Mangels, Mieter können für bis zu 10 Jahre Miete zurückfordern.

Mangel der Wohnung berechtigt zur Mietminderung

Besteht an der Mietwohnung ein Mangel, dann bekommt der Mieter weniger für sein Geld, als ihm zusteht. Daher gibt es einen Anspruch auf Mietminderung, § 536 BGB. Voraussetzungen sind

• der Mangel ist nicht unerheblich,
• der Vermieter hat Kenntnis von dem Mangel.

Geringere, falsche Wohnfläche gilt als erheblicher Mangel und berechtigt zur Minderung

Steht eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag, ist die Wohnung erheblich kleiner als im Mietvertrag vereinbart, dann stellt auch das einen Mangel dar. Jedenfalls bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % ist das anerkannt.

Wohnungsgröße geringer als vereinbart - Flächenabweichung.

Ein solcher Mangel kann natürlich auch nicht beseitigt werden.

Es kann dann eine Mietminderung, und zwar eine dauerhafte Mietsenkung verlangt werden.

Auch solche Ansprüche unterliegen der Verjährung.

Mietminderung wegen geringerer Wohnfläche - Verjährung und Kenntnis des Mieters

Eine Mieterin hatte viele Jahre in einer Wohnung gewohnt und zog dann in eine angeblich baugleiche Wohnung im Haus um. Im Mietvertrag stand eine Fläche von 65 qm.

Fünf Jahre nach dem Umzug wollte die Mieterin einen neuen Bodenbelag verlegen, dafür wurde die Wohnung vermessen. Die Fläche betrug in Wahrheit nur 52,83 qm. Erst durch die Vermessung der Wohnung erhielt die Mieterin Kenntnis von der Flächenabweichung - die Wohnung war um ca. 12 Quadratmeter kleiner.

Die Mieterin verlangte Mietminderung für die zurückliegende Zeit, also für fast sechs Jahre. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung der Mietminderung wegen der geringeren Wohnfläche in vollem Umfang.

Landgericht: Mietminderung wegen geringerer Wohnfläche bis zu zehn Jahre rückwirkend

Das Landgericht Krefeld bestätigte mit Urteil vom 07.11.2012 (Az. 2 S 23/12 ) den Anspruch. Dass die Mieterin zuvor in einer angeblich baugleichen Wohnung im selben Haus wohnte, bedeute nicht, dass sie bei Abschluss des neuen Mietvertrags Kenntnis von dem Mangel gehabt habe.

Das bloße Sehen der Räume und Wände reiche nicht aus für eine Kenntnis der Fläche. Erst das Vermessen der Räume habe zu der entsprechenden Kenntnis der Mieterin geführt. Eine korrekte Feststellung der Fläche sei auch nur mit Rechtskenntnis (etwa Kenntnis der Wohnflächenverordnung) und rechtlicher Bewertung zu bewerkstelligen.

Kenntnis von der richtigen Wohnfläche, Abweichung vom Vertrag - die Verjährung beginnt

• Erst mit der Kenntnis der Mieterin vom Mangel habe die Verjährung zu laufen begonnen, wie sich aus § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ergibt.

Zwar gebe es - unabhängig von der Kenntnis der Mieterin - eine absolute Verjährung nach zehn Jahren für solche Ansprüche, § 199 Abs. 3 Nr. 3 BGB. Da diese Frist aber noch nicht abgelaufen war, wurde der Mieterin wurde die Mietrückzahlung für die gesamten sechs Jahre zugesprochen.