Endet der Untermietvertrag, wenn Hauptmietvertrag gekündigt ist?

Wird der Hauptmietvertrag durch Kündigung beendet, dann stellt sich für Untermieter und Hauptmieter die Frage: was wird aus einem Untermietvertrag, endet dieser dann im Fall einer Kündigung der Wohnung für den Untermieter auch?

Wohnung gekündigt - Eigentümer, Vermieter kann vom Untermieter Räumung verlangen

Der Hauptmieter hat ein Recht zur Untervermietung nur durch seinen Hauptmietvertrag.

Der Untermieter hat kein eigenes Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer der Wohnung, dem eigentlichen Vermieter - er hat ein Recht zum Wohnen in der Wohnung nur dadurch, dass er mit dem Hauptmieter der Wohnung einen Untermietvertrag geschlossen hat: 
Vertragspartner des Untermieters ist der Hauptmieter.

Ist der Hauptmietvertrag wirksam beendet, dann kann der Vermieter / Eigentümer der Wohnung nicht nur vom Hauptmieter die Räumung verlangen, sondern auch von jedem anderen Bewohner, auch vom Untermieter.

Wohnung des Hauptmieters gekündigt - kann der Untermieter eine Räumungsfrist bekommen?

Der Untermieter kann, z.B. wenn aus sozialen Gründen eine kurzfristige Räumung der Wohnung nicht einfach möglich ist, eine Räumungsfrist beim Vermieter beantragen, versuchen mit dem Vermieter zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen.

Geht dies nicht und kommt es zum Prozess wegen der Räumung der Wohnung durch den/die Untermieter:

• Zieht der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags nicht aus der Wohnung aus, kommt es zu einer Räumungsklage des Eigentümers und gewährt das Gericht dem Untermieter eine Räumungsfrist, dann kann der Eigentümer der Wohnung eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung verlangen, auch wenn der Untermieter z.B. nur ein Zimmer der Wohnung bewohnt. 

Endet Untermietvertrag, wenn Kündigung des Hauptmietvertrags durch Hauptmieter erfolgt?

Es endet damit nicht automatisch der Untermietvertrag - der Untermietvertrag muss vom Hauptmieter gekündigt werden - aber der Untermieter hat in der Regel keinen Schutz gegenüber dem Eigentümer / Vermieter der Wohnung.

• Kündigt der Hauptmieter seinen Hauptmietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, z.B. zum 31. Oktober, dann endet das Besitzrecht des Untermieters ebenfalls zu diesem Zeitpunkt.
• Würde der Hauptmieter selbst seinen Mietvertrag fristlos kündigen, dann endet auch in diesem Fall das Besitzrecht des Untermieters sofort.
• Das Besitzrecht endet auch, wenn der Hauptmieter mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zum bisherigen Mietvertrag schließt.

Hauptmietvertrag endet - Hauptmieter hat gegenüber Untermieter Kündigungsfrist 

Der Hauptmieter muss gegenüber dem Untermieter kündigen, und muss dabei mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
Untervermietung - welche Kündigungsfrist gilt in welchem Fall?  

Ist im Untermietvertrag zugunsten des Untermieters eine längere Kündigungsfrist vereinbart, dann muss der Hauptmieter diese Frist einhalten.

Beendet der Hauptmieter seinen Hauptmietvertrag ohne Rücksicht auf einen bestehenden Kündigungsschutz des Untermieters, hält die gesetzliche oder vereinbarte (verlängerte) Kündigungsfrist nicht ein, dann kann das zu einer Schadenersatzpflicht des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter führen, wenn ein eingetretener Schaden nachweisbar ist.

Kündigung des Hauptmietvertrags durch den Eigentümer, Vermieter

Kündigt der Eigentümer / Vermieter den Mietvertrag des Hauptmieters, und der Hauptmieter wehrt sich dagegen nicht, dann endet der Hauptmietvertrag mit dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, oder - bei einer fristlosen Kündigung - sofort.

• Der Untermieter verliert dann ebenfalls zu diesem Zeitpunkt sein Besitzrecht an dem / den in der Wohnung vom Hauptmieter gemieteten Zimmer(n).

Hauptmieter und Vermieter streiten über Mietvertragsende - Auswirkung auf Untermietvertrag

Es kann sein, dass Eigentümer und Hauptmieter darüber streiten, ob die Vermieterkündigung wirksam ist. Es entscheidet am Ende vielleicht ein Gericht darüber, ob der Hauptmietvertrag beendet wurde oder nicht.

• In diesem Fall endet auch das Besitzrecht des Untermieters (häufig rückwirkend) zu dem vom Gericht festgestellten Zeitpunkt.

Der Eigentümer / Vermieter muss beim Gericht einen besonderen Räumungstitel beantragen, auch gegenüber dem Untermieter. Dafür entstehen zusätzliche Kosten.

• Als Untermieterin oder Untermieter sollten Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten lassen, ob Sie die Wohnung verlassen und dies dem Eigentümer mitteilen. 
• Gegenüber dem Hauptmieter müssten Untermieter in einem solchen Fall dann ihren Untermietvertrag kündigen.

Ende des Untermietvertrags durch Tod des Hauptmieters

Auch wenn der Hauptmieter stirbt, endet möglicherweise Ihr Untermietvertrag. 

Schauen Sie dazu auf unseren Beitrag hierzu: 
Tod des Hauptmieters - was wird aus Untermieter, Untermietvertrag?