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Betriebskostenabrechnungen prüfen - Mieter will Einsicht in Verträge

Der Vemieter muss Mietern für die Prüfung der Betriebskostenabrechnungen alle Belege vorlegen, die für die Abrechnung über Betriebskosten, Heizkosten, Warmwasserkosten wichtig sind - das können auch Verträge sein.

Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung - Einwände, Abrechnung widersprechen

Sollen Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung erhoben werden bzw. soll einer Abrechnung widersprochen werden, dann sollten Mieter die vom Vermieter zugesandten Betriebskostenabrechnungen prüfen.

Es reicht nicht aus, dass Mieter gegen die erhaltene Abrechnung - eine Abrechnung über Heizkosten und Warmwasserkosten oder eine Abrechnung über andere Betriebskosten - "Widerspruch" oder "Einspruch" einlegen, § 556 Abs 3 BGB. Sie müssen im Einzelnen angeben, warum aus ihrer Sicht die Abrechnung unrichtig oder nicht nachvollziehbar ist.

Dazu ist meist die Einsichtnahme in die zur Abrechnung gehörenden Belege erforderlich.
Belege zur Abrechnung über Betriebskosten prüfen

Gerichtliche Auseinandersetzung wegen Betriebskosten - Belege zur Abrechnung sind zu prüfen

Meist verlangen die Gerichte, dass Mieter anhand der Belege darstellen, warum die Abrechnung nicht richtig sein soll. Es kann z.B. sein, dass sich aus den Rechnungen ein anderer Betrag ergibt, als in die jeweilige Kostenposition eingesetzt. Es kann aber auch sein, dass in den Rechnungen Beträge enthalten sind, die gar nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen.

  • Mieter haben deshalb das Recht, Einsicht in die Belege zu verlangen, der Vermieter muss die Einsicht gewähren und zwar in die Originalbelege.

Der Vermieter muss keine Kopien zur Verfügung stellen, aber er muss zulassen, dass die Belege z.B. fotografiert werden.

Wird die Einsicht in die Belege nicht - oder nur unvollständig - gewährt, dann besteht für Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der vom Vermieter verlangten Betriebskostennachzahlungen, die sich aus der Abrechnung ergeben.

Weitgehende Einsichtsrechte in Belege, Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet in ständiger Rechtsprechung, dass Mieter weitgehende Rechte auf Einsicht in die Unterlagen haben.

Nach dieser Rechtsprechung sind alle Belege vorzulegen, die zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB erforderlich sind.  

Dazu gehören:

  • sämtliche Rechnungen,
  • sämtliche Quittungen, Zahlungsbelege,
  • und auch Verträge.

Bundesgerichtshof - Vermieter hat auch Verträge zur Prüfung der Betriebskosten vorzulegen

Der Bundesgerichtshof hatte zu prüfen, ob auch die Verträge vorzulegen sind, und ob auch in diesem Fall Mieter berechtigt sind, sollten Verträge nicht vorgelegt werden, ihre Zahlung zurückzuhalten.

Manche Positionen einer Abrechnung können nicht beurteilt werden, ohne dass auch die Verträge vorgelegt werden.

Beispiele


Ein Hausmeistervertrag kann auch Instandhaltungsarbeiten (Reparaturen) und Verwaltungsarbeiten umfassen - diese Kosten sind nicht als Betriebskosten von Mietern zu zahlen.

Ein Wartungsvertrag kann einen Kostenanteil für nicht zu zahlende Reparaturen enthalten:
Betriebskostenabrechnung - Vollwartungsvertrag als Betriebskosten 

Der Wärmelieferungsvertrag kann Ausgangswerte enthalten, die für das zu beheizende Gebäude gar nicht zutreffen.

Der BGH entschied mit Beschluss vom 22.11.2011 (Az. VIII ZR 38/11 ) zugunsten der Mieter:

  • Auch Verträge sind vorzulegen, wenn ohne sie eine Abrechnung nicht nachvollziehbar ist.

Mieter sollten daher in solchen Fällen ausdrücklich und nachweisbar verlangen, dass die Verträge zur Einsicht und Prüfung vorgelegt werden.
Betriebskostenabrechnung - Prüfung von Belegen und Verträgen

Betriebskostenabrechnung prüfen - Verträge werden zur Prüfung nachträglich vorgelegt

Wurde auf Grund einer unvollständigen Einsicht in die Belege ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der vom Vermieter verlangten Zahlungen ausgeübt:

Werden die fehlenden Verträge vorgelegt, dann erlischt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters.



Redaktion


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