Mietsache, Mietgegenstand - was vermietet ist steht im Mietvertrag

Was vermietet ist oder vermietet werden soll, muss sich aus dem Mietvertrag ergeben. Es muss normalerweise klar im Mietvertrag stehen, welche Wohnung (Mietgegenstand, Mietsache) vermietet wird, die Lage der Wohnung muss genau bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein. 

Werden einzelne Räume vermietet, so müssen diese bezeichnet sein.

Mietgegenstand ist im Mietvertrag geregelt

Dies kann ein einzelner Raum sein, eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück.

Aus der Beschreibung des Mietgegenstands ergibt sich auch klar, ob es sich um Wohnraummiete handelt. 

Bleibt unklar, was vermietet wurde, und ob es sich um Wohnraummiete handelt, dann muss der Vertrag ausgelegt werden, d.h. man versucht, den nicht ganz ausdrücklichen Sinn des Vertrages aus dem Text und den sonstigen Umständen einer Nutzung zu schließen.

• Dies ist öfter bedeutsam bei sogenannten Mischmietverhältnissen, wenn Wohnraum auch beruflich, gewerblich genutzt wird: 
  Mischmietverhältnis - Gemischte Nutzung, Wohnen und Gewerbe 

Was ist vermietet, wer darf was benutzen?

Bei der Wohnraummiete ist normalerweise vorgesehen, dass eine Mietpartei (ausschließliche Nutzung) die Räume, die Wohnung benutzen darf. 

Es kann aber auch die Mitbenutzung von Räumen (z.B. Waschküche, Trockenboden etc.) vertraglich vereinbart sein.

Manche Nebenräume, Flächen, sind auch ohne mietvertragliche Vereinbarung mitvermietet

Nebenräume, ohne die Mieter gar nicht zu ihrer Mietsache kommen, (Hof, Hausflur, Treppenhaus, und die Zugänge über das Grundstück), sind auch ohne besondere Regelung mitvermietet, allerdings kann fraglich sein, ob Mieter sie — über das bloße Hindurchgehen hinaus — auch darüberhinaus benutzen darf.

Weiteres zum Thema: 
​​​​​​​Benutzung - Was darf ich als Mieter in meiner Wohnung tun?  

• Flächen außerhalb der Wohnung sind ansonsten nur mitvermietet, wenn dies ausdrücklich geregelt ist, also z.B. der Garten: 

Garten am Mehrfamilienhaus als Mieter nutzen - mitvermietet?  

der Keller: 
Vermietung eines Kellers meist im Mietvertrag vereinbart  

die Garage, der Stellplatz: 
Mietvertrag - gehört Garage, Stellplatz zur Wohnung oder nicht? 

oder der Hof:
Hof als Mieter mitbenutzen - mitvermietet oder nicht? 

Nebenleistungen als Gegenstand eines Mietvertrages für die Mietwohnung

Gegenstand eines Mietvertrages können auch Nebenleistungen sein, z.B., dass sich Mieter verpflichten, den Garten zu pflegen: 
Gartenpflege - Wenn Mieter diese Arbeiten machen, übernehmen 

die Eis- und Schneebeseitigung:

Räumpflicht und Streupflicht - Ãœbertragung Winterdienst auf Mieter 

auch die Reinigung des Treppenhauses: 
Treppenhaus, Treppen putzen - Wenn Mieter das machen müssen 

und anderes mehr, z.B. Einkaufen für den Vermieter etc.