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Untermietvertrag - Abrechnung Betriebskosten mit Untermieter
Werden ein Zimmer oder Räume einer Wohnung untervermietet, so stellt sich häufig die Frage, wie der Hauptmieter Betriebskosten gegenüber dem Untermieter abrechnen oder berechnen kann.
Der Hauptmieter muss meist an seinen Vermieter Betriebskosten, Heizkosten zahlen.
Aber wie regelt man die Problematik der Betriebskosten zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter?
Ein Untermietverhältnis ist ein normales Mietverhältnis, es gelten die allgemeinen mietvertraglichen Pflichten des § 535 BGB. Hier ist geregelt, dass der Vermieter die Kosten und Lasten der Mietwohnung trägt, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist.
Bei der Untervermietung muss also der Hauptmieter = Untervermieter die Betriebskosten tragen, der Untermieter muss die Untermiete zahlen, und diese ist meist so kalkuliert, dass auch die Betriebskosten mit abgedeckt sind (Inklusivmiete).
- Wenn etwas anderes gelten soll, muss das ausdrücklich im Untermietvertrag vereinbart werden.
Betriebskosten bei Untervermietung - oft ist eine Inklusivmiete, Warmmiete vereinbart
Bei Untermietverhältnissen (untervermietete Räume, Einzelzimmer) sind sehr häufig Inklusivmieten vereinbart, das heißt, in der Miete sind alle Kosten enthalten.
Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung und einer Heizkostenabrechnung wäre bei Untermietverhältnissen meist zu aufwändig, zumal auch oft Gemeinschaftsräume mitbenutzt werden.
- Der Hauptmieter kann ausnahmsweise eine Inklusivmiete (Warmmiete) mit dem Untermieter vereinbaren.
- Es kann auch eine Nettokaltmiete vereinbart werden, zuzüglich einer Pauschale für alle Nebenkosten,
- oder zuzüglich einer Pauschale für Betriebskosten und einer Pauschale für Heizkosten.
Wenn ein Untermieter die gesamten Räume nutzt, dann müssen die Heizkosten mit einer Heizkostenabrechnung abgerechnet werden, da dann der Verbrauch ermittelt werden kann, und durch die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben wird.
Vereinbarung einer Kaltmiete - Zahlung Heizkostenvorschuss im Untermietvertrag ist möglich
Es kann auch vereinbart werden, dass die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Teilinklusivmiete), aber für die Heizkosten ein Vorschuss gezahlt wird, über den abgerechnet werden muss.
- Der Hauptmieter muss dann, ausgehend von der Heizkostenabrechnung seines Vermieters, die Kosten, die auf den Untermieter anteilig entfallen, gemäß der Fläche und der Mietzeit für gemietete Räume berechnen.
Hieraus kann sich dann eine Nachforderung oder ein Guthaben ergeben.
Untervermietung - Betriebskostenabrechnung des Hauptmieters als Orientierung
Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers / Vermieters gegenüber seinem Mieter (also dem Hauptmieter) spielt im Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter rechtlich eigentlich keine Rolle.
Sie bietet den Vertragsparteien des Untermietvertrags aber eine Orientierung über entstehende Betriebskosten, z.B. für die Festlegung einer Betriebskostenpauschale.
Änderung der Betriebskosten bei Untervermietung - Kostenpauschalen im Untermietvertrag
Im Untermietvertrag kann eine Grundmiete vereinbart werden, zuzüglich eines Pauschalbetrages für sonstige Nebenkosten, zuzüglich eines weiteren Pauschalbetrages für die Heizkosten.
- In diesem Zusammenhang kann vertraglich geregelt werden, dass Betriebskostenpauschalen für die Zukunft angepasst werden können, wenn eine vereinbarte Pauschale nicht mehr ausreichend sein sollte bzw. zu hoch ist.
- Eine zu hohe Kostenpauschale müsste gesenkt werden.
Grundlage für die Anpassung der Pauschalen kann die vom Vermieter gegenüber dem Hauptmieter erstellte jährliche Betriebskostenabrechnung für die Wohnung sein - es könnte z.B. vereinbart werden, dass für den Untermieter die Pauschalen jährlich entsprechend anhand der Abrechnung, der Größe der untervermieteten Räume, zuzüglich eines zu berücksichtigenden Anteils für Betriebskosten der gemeinschaftlich genutzten Flächen, überprüft und angepasst werden.
Abrechnung von Energiekosten, Stromkosten mit dem Untermieter
Für den Stromverbrauch (Energiekosten) wird meist eine Pauschale vereinbart. Stromkosten des Untermieters sind häufig nicht über eine Verbrauchsmessung für einen Untermieter zu ermitteln - die Montage eines Zwischenzählers ist zu teuer und zu aufwändig, kann auch nicht verlangt werden, und der Stromverbrauch für Gemeinschaftsflächen (Bad, Küche usw.) muss sowieso regelmäßig geschätzt werden, wenn mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam nutzen.
Redaktion
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