Untermietvertrag - Abrechnung von Betriebskosten mit Untermieter

Werden ein Zimmer, Räume einer Wohnung untervermietet, so stellt sich häufig die Frage, wie der Hauptmieter die Betriebskosten gegenüber dem Untermieter abrechnen oder berechnen kann.

Zahlung von Betriebskosten im Untermietverhältnis

Ein Untermietverhältnis ist ein normales Mietverhältnis, es gelten die allgemeinen mietvertraglichen Pflichten des § 535 BGB. Hier ist geregelt, dass der Vermieter die Kosten und Lasten der Mietwohnung trägt, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist.

Der Hauptmieter muss meist an seinen Vermieter Betriebskosten, Heizkosten zahlen. Gegenüber dem Untermieter ist der Hauptmieter sozusagen der Untervermieter. Der Untervermieter wird in der Regel die Betriebskosten vom Untermieter verlangen bzw. bekommen.

Untervermietung - Betriebskostenabrechnung des Hauptmieters als Orientierung

Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers / Vermieters gegenüber seinem Mieter (also dem Hauptmieter) spielt im Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter rechtlich eigentlich keine Rolle.

• Sie bietet den Vertragsparteien des Untermietvertrags aber eine Orientierung Ã¼ber entstehende Betriebskosten, z.B. für die Festlegung einer Betriebskostenpauschale oder für die Kalkulation einer Inklusivmiete.

Betriebskosten bei Untervermietung - oft ist eine Inklusivmiete, Warmmiete vereinbart

Bei Untermietverhältnissen sind oft Inklusivmieten  vereinbart, das heißt, in der Miete sind alle Kosten enthalten.
Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung und einer Heizkostenabrechnung wäre bei Untermietverhältnissen viel zu aufwändig, zumal auch oft Gemeinschaftsräume mitbenutzt werden.

Untermietvertrag - Betriebskostenregelung mit Untermietern

• Der Hauptmieter als Vermieter gegenüber dem Untermieter kann ausnahmsweise eine Inklusivmiete (Warmmiete) mit dem Untermieter vereinbaren.
• Es kann auch eine Nettokaltmiete vereinbart werden, zuzüglich einer Pauschale für alle Nebenkosten.

• Möglich ist auch eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Pauschale für Betriebskosten und einer Pauschale für Heizkosten.

Betriebskosten Untermiete - Heizkosten, Warmwasserkosten

Untermieter nutzt gesamte Wohnung - Abrechnung der Heizkosten ist vorgeschrieben

Nutzt ein Untermieter die gesamten Räume der Wohnung, dann müssen die Heizkosten gegenüber dem Untermieter mit einer Heizkostenabrechnung abgerechnet werden, denn der Verbrauch kann ermittelt werden kann, und durch die Heizkostenverordnung ist  in diesem Fall die verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. 

Vereinbarung einer Kaltmiete - Zahlung Heizkostenvorschuss im Untermietvertrag ist möglich

Es kann auch vereinbart werden, dass die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Teilinklusivmiete), aber für die Heizkosten ein Vorschuss gezahlt wird, über den abgerechnet werden muss.

• Der Hauptmieter muss dann, ausgehend von der Heizkostenabrechnung seines Vermieters, die Kosten, die auf den Untermieter anteilig entfallen, gemäß der Fläche und der Mietzeit für gemietete Räume berechnen.
  Hieraus kann sich dann eine Nachforderung oder ein Guthaben für Untermieter ergeben.

Änderung der Betriebskosten bei Untervermietung - Kostenpauschalen im Untermietvertrag

Im Untermietvertrag kann eine Grundmiete vereinbart werden, zuzüglich eines Pauschalbetrages für sonstige Nebenkosten, zuzüglich eines weiteren Pauschalbetrages für die Heizkosten.

• In diesem Zusammenhang kann vertraglich geregelt werden, dass Betriebskostenpauschalen für die Zukunft angepasst werden können, wenn eine vereinbarte Pauschale nicht mehr ausreichend sein sollte bzw. zu hoch ist.
• Eine zu hohe Kostenpauschale müsste gesenkt werden.

Anpassung von vereinbarten Betriebskostenpauschalen für Untermietvertrag

Grundlage für die Anpassung der Pauschalen kann die vom Vermieter gegenüber dem Hauptmieter erstellte jährliche Betriebskostenabrechnung für die Wohnung sein - es könnte z.B. vereinbart werden, dass für den Untermieter die Pauschalen jährlich entsprechend anhand der Abrechnung, der Größe der untervermieteten Räume, zuzüglich eines zu berücksichtigenden Anteils für Betriebskosten der gemeinschaftlich genutzten Flächen, überprüft und angepasst werden.

Abrechnung von Energiekosten, Stromkosten mit dem Untermieter

Für den Stromverbrauch (Energiekosten) wird meist eine Pauschale vereinbart. Stromkosten des Untermieters sind häufig nicht über eine Verbrauchsmessung für einen Untermieter zu ermitteln - die Montage eines Zwischenzählers ist zu teuer und zu aufwändig, kann auch nicht verlangt werden, und der Stromverbrauch für Gemeinschaftsflächen (Bad, Küche usw.) muss sowieso regelmäßig geschätzt werden, wenn mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam nutzen.