Betriebskostenabrechnung - Kürzung von Betriebskosten 

Mieter dürfen in der Regel wegen mangelhafter oder schlechter Leistungen, z.B. bei der Hausreinigung, dem Winterdienst, oder auch wegen mangelhafter Tätigkeiten des Hausmeisters, keine Kürzung bei den entsprechenden Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung der Wohnung vornehmen.

Einwand gegen Betriebskostenabrechnung wegen schlechter, mangelhafter Dienstleistungen

Sind Sie der Ansicht, dass für in der Betriebskostenabrechnung berechnete Leistungen keine vertragsgerechte Leistung erbracht wurde, z.B. keine ordentliche Reinigung des Hauses erfolgte?  

• Der Einwand wegen schlechter oder mangelhafter Leistungen betrifft die Vertragserfüllung durch den Vermieter bzw. der durch den Vermieter beauftragten Dienstleister.
• Wurde die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart? 

Mieter haben wegen schlechter Leistungen kein Kürzungsrecht für berechnete Betriebskosten

Wegen einer schlechten oder mangelhaften Leistung dürfen die betreffenden Betriebskostenpositionen nicht gekürzt werden.

Mieter müssen in solchen Fällen ggf. eine Mietminderung geltend machen statt der Kürzung einzelner Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung.

• Beispiel: 
  Betriebskostenabrechnung - schlechte Hausreinigung, Kosten kürzen? 
• Eine Kürzung, ein Abzug des Betrages von einer Betriebskostennachzahlung, führt zu einem Mietrückstand, den der Vermieter ohne weiteres einfordern kann.
  ​​​​​​​Der Vermieter kann die Zahlung des gekürzten Betrages gerichtlich durchsetzen.
  

Mietminderung wegen mangelhaft erbrachter Dienstleistungen

Wesentlich für eine Minderung ist immer, dass dem Vermieter schlechte Leistungen von Mietern nachweisbar als Mangel mitgeteilt sind.

Der Vermieter muss sich dann auch darum kümmern, dass eine ordnungsgemäße Dienstleistung erfolgt:
Mängel der Wohnung mitteilen - Ansprüche des Mieters 

Allerdings: Das für Mieter bestehende Recht zur Mietminderung, z.B. wegen einer mangelhaften Hausreinigung, ist oft nicht durchsetzbar.

Für die Durchsetzbarkeit einer Mietminderung muss es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln - oft werden Leistungsmängel bei Dienstleistungen als unerhebliche Beeinträchtigung angesehen. Wird eine Mietminderung mal zuerkannt, dann handelt es sich meist nur um eine sehr geringe Minderung.

• Es ist zu empfehlen, dass Mieter wegen schlechter Dienstleistungen ein genaues Protokoll mit Datumsangaben erstellen, Fotos machen und auch Zeugen sollten die Mängel bzw. einen Zustand bestätigen.
  Gerade bei mangelhaften Dienstleistungen kann es im Jahresverlauf mehrmals erforderlich sein, den Mangel dem Vermieter zu melden, Protokolle zu übersenden.
• Die schlechten Leistungen müssen beweisbar sein!

Betriebskosten - Ansprüche gegen Vermieter wegen schlechter Dienstleistungen

​​​​​​​Vermieter müssen in solchen Fällen für sie zumutbare Maßnahmen ergreifen, und nicht nur dafür sorgen, dass künftig eine ordnungsgemäße Dienstleistung erfolgt, sondern sind auch dazu angehalten, wegen mangelhafter Leistungen Rechnungen von Dienstleistern zu kürzen, damit Mieter über die Betriebskostenabrechnung nicht mit zu hohen Kosten belastet werden.

Es kann dann eventuell ein Anspruch gegen den Vermieter wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bestehen, siehe weiter unten. 

Betriebskosten - hat der Vermieter Rechnungen von Dienstleistern gekürzt?

Wurden sich wiederholende schlechte Leistungen eines Dienstleisters dem Vermieter nachweisbar mitgeteilt:

• Da Betriebskostenabrechnungen meist erst zum Jahresende des Folgejahres vorliegen, können Abrechnungen erst spät geprüft werden, ob Vermieter Rechnungen von Dienstleistern wegen mangelhafter Leistungen gekürzt haben.
• Immer ist in solchen Fällen die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen:
  Prüfung der Belege, Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung 

Wirtschaftlichkeitsgebot für Betriebskosten - muss der Vermieter Rechnungen kürzen?

Kommt es zu überhöhten Betriebskosten für Mieter, weil keine Rechnungskürzung wegen tatsächlich schlechter - oder zeitweise gar nicht erbrachter - Dienstleistungen erfolgte, dann kann es sich um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot handeln. Der Vermieter wäre möglicherweise verpflichtet, die Rechnung des Dienstleisters zu kürzen.

Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist vom Einzelfall abhängig, oft müssen Gerichte entscheiden.

• Aus einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ergibt sich ein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn Mieter das pflichtwidrige Verhalten des Vermieters beweisen können.
  Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeitsgebot - Kosten zu hoch? 
• Mieter könen bei einer nachgewiesenen Pflichtverletzung des Vermieters eine Kürzung der Betriebskostenabrechnung bzw. der betreffenden Betriebskostenpositionen verlangen.
• Der Einwand des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, im Rahmen eines Widerspruchs, muss innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung erfolgen. 
  Frist zum Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung 
  

Vereinbarte Inklusivmiete - Senkung von Betriebskosten gegenüber Mietern

Bei einer Inklusivmiete sind alle Nebenkosten in der Miete enthalten.

• Steigen die Nebenkosten, ist bei einer Inklusivmiete eine gesonderte Erhöhung der Miete wegen gestiegener Nebenkosten eigentlich nicht möglich. 
• Der Gesetzgeber hat aber eine Ausnahme zugelassen:
  Für ein seit bzw. nach dem 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz (oder teilweise) in der Miete enthalten sind, ist eine Erhöhung der Betriebskosten möglich, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen von Betriebskosten zu tragen hat. 
• Ist diese Erhöhung im Mietvertrag vereinbart, dann hat ein Vermieter dem Mieter die Ermäßigung von Betriebskosten ebenfalls anzurechnen, die Miete anzupassen, wenn Betriebskosten gesunken sind.

Betriebskostenabrechnung - gesonderte Berechnung von Nebenkosten, Betriebskosten 

Werden Betriebskosten gesondert berechnet: Die Art und der Umfang der möglichen Einwendungen richtet sich danach, ob es sich

• um warme Betriebskosten (Heizkosten und Warmwasserkosten)
• oder um kalte Betriebskosten (das sind alle anderen Betriebskosten)

handelt.