Verkauf der Mietwohnung - Rechte des Käufers vor Grundbucheintrag

Ist der Verkauf der Mietwohnung erfolgt, dann dauert es in der Regel einige Zeit, bis im Grundbuch der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Hat ein Käufer der Wohnung bereits Rechte eines Vermieters, bevor die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist?

Verkauf der Mietwohnung - Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch

Bei einem Wohnungsverkauf wird der Käufer erst mit der Änderung im Grundbuch Eigentümer - und damit automatisch der Vermieter.
Vermieterwechsel, neuer Eigentümer - wer ist wofür verantwortlich? 

Der Zeitpunkt der Eintragung ist wichtig, denn vor der Eintragung ins Grundbuch hat der Käufer keine eigenen Vermieterrechte - bestimmte Rechte können aber dem Käufer der Wohnung vom Verkäufer schon im vorhinein, vor der Eintragung, übertragen werden.

Vermieterrechte für Käufer durch Ermächtigung vor Eintrag ins Grundbuch

Schon im Kaufvertrag kann der zum Zeitpunkt der Beurkundung (noch) im Grundbuch eingetragene Eigentümer (der bisherige Vermieter) dem Käufer (dem künftigen neuen Vermieter) Rechte übertragen, so dass der Käufer aufgrund dieser Ermächtigung schon vor dessen Grundbucheintrag handeln kann. Oft geschieht das durch einen vereinbarten Nutzen-Lastenwechsel.

Der neue Eigentümer kann dann in vielen Angelegenheiten im eigenen Namen handeln, wenn er dazu von dem bisherigen Eigentümer ermächtigt worden ist, z.B. im notariellen Kaufvertrag. 

Für Mieter ist das schwierig nachzuvollziehen, weil sie den Kaufvertrag nicht ohne weiteres zu sehen bekommen. 

Wenn der neue Eigentümer Rechte geltend macht, dann sollten Mieter rechtlichen Rat in Anspruch nehmen, wie damit am besten umzugehen ist. 

Verkauf der Wohnung - bisheriger Eigentümer überträgt an den Käufer bestimmte Rechte

Es kann möglich sein, dass der Käufer der Wohnung vor seinem Eintrag ins Grundbuch eine Mieterhöhung verlangt.

Widerspruch gegen Mieterhöhung des neues Eigentümers der Wohnung

Ein unverzüglicher Widerspruch gegen die Mieterhöhung des Käufers kann die verlangte Mieterhöhung unwirksam machen:

• Ist dem Schreiben des Käufers kein Nachweis, z.B eine Vollmacht, beigefügt, aus der sich die Berechtigung des Käufers ergibt, dann kann eine Vollmachtsrüge erfolgen: 
  Vollmachtsrüge - Vollmachtsmangel unverzüglich rügen, mitteilen  
• Eine sofortige anwaltliche Beratung ist sinnvoll, weil die Mieterhöhung auch aus anderen Gründen unwirksam sein kann: 
  Inhaltliche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.

Wohnungsverkauf - bisheriger Vermieter, Eigentümer lässt sich durch Vollmacht vertreten

Der neue Eigentümer kann Mietern gegenüber als Vertreter des alten Eigentümers handeln, muss dies dann aber durch schriftliche Vollmacht (im Original) des bisherigen Eigentümers nachweisen:
Vollmacht im Mietrecht - Wozu braucht man diese? 

Käufer der Wohnung spricht vor Eintrag ins Grundbuch die Kündigung für den Mietvertrag aus 

Der Käufer kann die Wohnung, den Mietvertrag nicht einfach aus Gründen kündigen, die dem bisherigen Eigentümer zustehen, z.B. wegen Mietschulden.

Mietwohnung verkauft, Kündigung wegen Eigenbedarfs durch Käufer der Wohnung

Eine Eigenbedarfskündigung des Wohnungskäufers gegenüber Mietern einer verkauften Mietwohnung ist immer erst ab Grundbucheintragung des Käufers zulässig.

• Zuvor kann der Käufer keine wirksame Eigenbedarfskündigung aussprechen.
• Die Eigenbedarfskündigung ist auch nicht durch Vollmacht oder durch eine sonstige Ermächtigung des Verkäufers möglich. 
• In solchen Fällen ist die Einsicht in das Grundbuch sinnvoll, damit man als Mieter den Eigentümer der Wohnung feststellt, überprüft, ob der Käufer schon im Grundbuch eingetragen ist.  
  Einsicht ins Grundbuch - Eigentümer Mietwohnung, Haus feststellen 
  

Mietwohnung verkauft - Käufer bekommt vom bisherigen Vermieter Rechte eines Eigentümers

Der neue Eigentümer kann in sonstigen Fällen im eigenen Namen handeln, wenn er dazu von dem bisherigen Eigentümer ermächtigt worden ist, z.B. im notariellen Kaufvertrag. 

• In der Praxis kommt das sogar häufig vor, zum Beispiel, wenn in dem Kaufvertrag ein Nutzen-Lastenwechsel vereinbart wird.
  
• Im Kaufvertrag kann z.B. geregelt sein, dass der Käufer ab Zahlungseingang des Kaufpreises (oder sogar schon ab Unterzeichnung des Kaufvertrages) gegenüber Mietern sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abgeben darf.
  Dies kann auch den Erhalt der laufenden Mietzahlungen betreffen:
  Neuer Eigentümer der Wohnung - an wen die Miete zahlen?
  

Für Mieter ist das schwierig nachzuvollziehen, weil sie den Kaufvertrag oder die sonst erteilte Ermächtigung nicht ohne weiteres zu sehen bekommen. 

Wenn der neue Eigentümer Rechte geltend macht, dann sollten Mieter rechtlichen Rat in Anspruch nehmen, wie damit am besten umzugehen ist. 

• Ein Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person (auch dem Käufer der Wohnung) in Anspruch genommen wird, kann den Nachweis für dessen Berechtigung verlangen. 
  Neuer Vermieter, Eigentümer - was ändert sich, auf was als Mieter achten? 
  

Käufer einer Mietwohnung kündigt vor Grundbucheintragung eine Modernisierung an

Durch eine Ermächtigung des bisherigen Eigentümers ist es sogar möglich, dass ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Käufer der Wohnung eine Modernisierung ankündigt und durchführt:
Modernisierung - Angaben in der Modernisierungsankündigung