Untermietvertrag abschließen - auf was als Untermieter achten?

Wenn man als Untermieter einen Untermietvertrag abschließen möchte, dann sollte man auf einiges achten.

Wann handelt es sich um ein Untermietverhältnis für Wohnraum?

Von einer Untervermietung spricht man, wenn derjenige, von dem der Untermieter Wohnraum mietet, selbst nicht Eigentümer, sondern nur Mieter (der sogenannte Hauptmieter) ist. 

Hat der Mieter der Wohnung, der Hauptmieter die Erlaubnis für eine Untervermietung?

Zunächst sollten Sie sich vergewissern, dass der Hauptmieter überhaupt untervermieten darf, also eine (am besten schriftliche) Erlaubnis des Vermieters dazu hat, allgemein oder an Sie als Person unterzuvermieten. 

Gibt es diese Erlaubnis womöglich nicht, dann kann der Eigentümer / Vermieter gegenüber dem Hauptmieter möglicherweise (fristlos) kündigen, und dann ist auch Ihr Untermietvertrag weg.

Mietrechtliche Gesichtspunkte, die sich aus einem Untermietvertrag ergeben

• Der Hauptmieter kann Ihnen als Untermieter nur solche Rechte geben, die der Hauptmieter selbst gegenüber dem Eigentümer / Vermieter hat.
• Der Untermietvertrag ist abhängig davon, wie lange ein Hauptmietvertrag besteht.
  Wird der Hauptmietvertrag beendet, dann endet automatisch auch der Untermietvertrag: 
  Untermietvertrag endet, wenn Hauptmietvertrag gekündigt ist 
  
• Sie haben als Untermieter gegenüber dem Eigentümer / Vermieter keinerlei unmittelbare Rechte.
• Der Hauptmieter kann auftretende Mängel möglicherweise gar nicht selbst beseitigen, sondern muss das erst gegenüber dem Eigentümer / Vermieter durchsetzen. Sie haben dann aber als Untermieter auch das Recht die Miete zu mindern.
  
• Der Hauptmieter muss sich an das Wohnungsmietrecht halten, kann z.B. keine überhöhte Kaution fordern: Kaution - Höhe ist gesetzlich begrenzt, zu hohe Kaution zurückfordern 

Der Hauptmieter als Vermieter gegenüber dem Untermieter

• Der Hauptmieter bleibt „Herr im Haus“, ob er nun mit Ihnen dort wohnt oder nur Wohnungsschlüssel behalten hat. Das kann zu Konflikten und zu Störungen in der Privatsphäre führen.
• Wohnt der Hauptmieter mit in der Wohnung, dann können persönliche Spannungen entstehen, die nicht in den Griff zu bekommen sind - dem Untermieter bleibt dann oft nur, zu kündigen. Gegenüber einer Kündigung von der Seite des Hauptmieters hat der Untermieter meist nur sehr eingeschränkten Kündigungsschutz.
  
• Ist der Hauptmieter nicht ständig erreichbar, dann kann es für Sie als Untermieter schwierig werden, entstehende Mängel zu beseitigen, egal ob diese der Hauptmieter oder der Eigentümer / Vermieter beseitigen müsste. 
  Mietminderung durch Untermieter - Anspruch auf Mängelbeseitigung  
• Es sollte immer darauf geachtet werden, das ein Ãœbergabeprotokoll zum Einzug erstellt wird: 
  Mustervorlage - Ãœbergabeprotokoll bei Untervermietung 

Klären, was wie benutzt werden darf und was an Untermiete zu zahlen ist

Es sollte möglichst genau geklärt werden, was Sie wie benutzen dürfen (welches Zimmer, was ist mit Küche, Waschmaschine, Telefon, Internet), ob Sie nur allein dort wohnen, jemanden mitbringen dürfen, wie ist das mit längerem Besuch, und was wofür zu zahlen ist.
Das sollte möglichst schriftlich in einem Untermietvertrag vereinbart werden, auch ob Betriebskosten separat zu zahlen sind, oder ob es sich um eine Pauschalmiete handeln soll:

Untermietvertrag - Betriebskosten mit Untermieter abrechnen? 

Als Untermieter den Hauptmieter in bestimmten Fällen vertreten

Sie sollten mit dem Hauptmieter auch besprechen, ob dieser Ihnen eine Vollmacht gibt, wonach Sie auch selbst mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung verhandeln können, etwa die Reparatur von Mängeln organisieren, wenn der Hauptmieter nicht da ist.

• Achtung: Wenn Sie solche eine Vollmacht sich geben lassen, bedeutet das auch, dass Sie sich im Ernstfall um das Problem kümmern müssen!

Hauptmieter bleibt meist der allein Verantwortliche gegenüber Eigentümer / Vermieter

Regelungen das (Haupt)mietverhältnis betreffend kann nur der Hauptmieter als alleiniger Vertragspartner des Vermieters mit diesem treffen.
Er kann also sogar das Hauptmietverhältnis kündigen, womit auch Sie Ihr Recht an der Wohnung verlieren und ausziehen müssen.
Der Hauptmieter macht sich Ihnen gegenüber möglicherweise schadensersatzpflichtig, wenn er das Untermietverhältnis nicht rechtzeitig kündigt, damit es spätestens zum Mietvertragsende des Hauptmietvertrages ebenfalls endet.