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Mietwohnung verkauft - Rechte des Käufers vor Grundbucheintrag

Der (noch) im Grundbuch eingetragene Eigentümer (der bisherige Vermieter) kann dem Käufer (neuer Vermieter) Rechte übertragen, schon vor dessen Grundbucheintrag zu handeln.

Obwohl bei einem Wohnungsverkauf der Käufer erst mit der Änderung im Grundbuch Eigentümer wird - und damit automatisch Ihr Vermieter -, können sich Verkäufer und Käufer darüber einigen, dass schon vor dem Abschluss dieser Eintragung der künftige Eigentümer Vermieterrechte haben soll z.B.: 

Hinweis

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist im Falle einer Mieterhöhung nicht mitzuteilen, dass der Käufer ermächtigt worden ist.

Trotzdem: Ein unverzüglicher Widerspruch gegen das Mieterhöhungsverlangen kann eine verlangte Mieterhöhung unwirksam machen, wenn dem Schreiben des Vermieters (Käufer) kein Nachweis (z.B auch Vollmacht) beigefügt ist, aus der sich die Berechtigung ergibt: 

Vollmachtsrüge - Vollmachtsmangel unverzüglich rügen, mitteilen  

Eine sofortige anwaltliche Beratung ist sinnvoll, auch weil Mieterhöhungsverlangen aus anderen Gründen unwirksam sein können: 
Inhaltliche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.

Mietwohnung verkauft, Kündigung wegen Eigenbedarfs durch Käufer der Wohnung

Eine Eigenbedarfskündigung des Wohnungskäufers gegenüber Mietern einer verkauften Mietwohnung, ist aber erst ab Grundbucheintragung des Käufers zulässig.

Mietwohnung verkauft - Käufer bekommt vom bisherigen Vermieter Rechte eines Eigentümers

Der neue Eigentümer kann in sonstigen Fällen im eigenen Namen handeln, wenn er dazu von dem bisherigen Eigentümer ermächtigt worden ist, z.B. im notariellen Kaufvertrag. 

Für Mieter ist das schwierig nachzuvollziehen, weil sie den Kaufvertrag nicht ohne weiteres zu sehen bekommen. 

Hinweis


  • In der Praxis kommt das sogar häufig vor, zum Beispiel wenn in dem Kaufvertrag ein Nutzen-Lastenwechsel vereinbart wird.
  • Im Kaufvertrag kann z.B. geregelt sein, dass der Käufer ab Zahlungseingang des Kaufpreises (oder sogar schon ab Unterzeichnung des Kaufvertrages) gegenüber Mietern sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abgeben darf.

Käufer einer Mietwohnung kündigt vor Grundbucheintragung eine Modernisierung an

Daher ist es sogar möglich, dass ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Käufer eine Modernisierung ankündigt und durchführt:
Modernisierung - Angaben in der Modernisierungsankündigung

Wohnungsverkauf - bisheriger Vermieter, Eigentümer lässt sich durch Vollmacht vertreten

Der neue Eigentümer kann Mietern gegenüber als Vertreter des alten Eigentümers handeln, muss Ihnen das dann aber durch schriftliche Vollmacht (im Original) des alten Eigentümers nachweisen:
Vollmacht im Mietrecht - Wozu braucht man diese? 

Hinweis


Wenn ein neuer Eigentümer auftritt und Ihnen gegenüber Rechte geltend macht, dann sollten Sie fachkundigen Rat in Anspruch nehmen, wie damit am besten umzugehen ist. 

  • Ein Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person (auch dem Käufer der Wohnung) in Anspruch genommen wird, kann den Nachweis für dessen Berechtigung verlangen. 


Hinweis

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