Verwendung der Kaution während der Mietzeit - Wiederauffüllung

Es kommt durchaus vor, dass Vermieter während eines laufenden Mietvertrags die vom Mieter für die Wohnung gezahlte Kaution für ihre Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden. Der Vermieter kann dann die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Laufendes Mietverhältnis - Vermieter verwendet Kaution zum Ausgleich seiner Forderungen

Vermieter wollen manchmal während des laufenden Mietvertrages auf die Kaution zugreifen, um Forderungen gegen Mieter aus dem Mietverhältnis zu decken.
Der Zugriff auf die Kaution kommt vor, wenn Zahlungspflichten aus dem laufenden Mietverhältnis bestehen, z.B.:

ein Mietrückstand
oder eine Heizkostennachzahlung: 
Wenn die Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt 

oder eine Betriebskostennachzahlung:
Betriebskostenabrechnung ergibt eine Nachzahlung 

Nutzung der Kaution im Mietverhältnis für unstreitige oder ausgeurteilte Forderungen

Der Vermieter darf nicht die Kaution während des laufenden Mietvertrags zum Ausgleich von Forderungen verwenden, wenn es sich nicht um eindeutig klare, festgestellte Forderungen handelt: 
Kaution - Vermieter darf während der Mietzeit nicht zugreifen 

Laufender Mietvertrag - Vermieter verrechnet Forderungen mit Kaution 

Zugriff auf Kaution durch Vermieter während des laufenden Mietvertrags
Konnte der Vermieter auf Grund unstreitiger Forderungen auf die Kaution während eines laufenden Mietvertrags zugreifen:

• Vermieter fordern dann in der Regel, dass die Kaution wieder bis zur ursprünglichen Höhe vom Mieter aufgefüllt wird. 
• Vermieter können auf die Leistung der vollständigen Kaution klagen, damit die volle Kaution wieder zur Verfügung steht.  

Verwendung der Kaution zum Ausgleich von Forderungen - Auffüllen der Kaution

Hat der Vermieter berechtigt die Kaution in Anspruch genommen, so kann er verlangen, dass die hinterlegte Kaution wieder so aufzufüllen ist, dass ihm die gesamte vertraglich vereinbarte Mietsicherheit wieder in voller Höhe zur Verfügung steht.

Auffüllung, Zahlung der vollständigen Kaution vom Mieter verweigert - Risiko Kündigung

• Wiederauffüllung der Kaution:
  Zahlen Mieter einen fehlenden Kautionsbetrag, trotz Aufforderung (Abmahnung) des Vermieters nicht, so kann das zu einer Kündigung, auch zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.

Der Vermieter kann gemäß § 543 BGB eine nicht mehr vollständig zur Verfügung stehende Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung nehmen, wenn ein nicht unerheblicher Rückstand besteht.

Auch eine ordentliche Kündigung gemäߠ§ 573 BGB kann erfolgen.

• Ein Kündigungsrisiko besteht bereits, wenn der Rückstand in der Summe mehr als eine Monatsmiete beträgt, denn bei einem erheblichen Rückstand kann eine fristlose Kündigung und/oder eine fristgemäße (ordentliche) Kündigung ausgesprochen werden. 
  Mietschulden - fristlose, fristgemäße Kündigung Mietvertrag möglich 

Wie lange besteht für Vermieter der Anspruch auf die volle Kaution? 

Den Anspruch auf Auffüllung der Kaution hat der Vermieter in jedem Fall bis zu dem Zeitpunkt, in dem er über die Kaution abrechnen muss. Das bedeutet, dass Vermieter sogar am Ende des Mietvertrags Anspruch auf die Leistung einer vollständigen Kaution haben: 
Mietvertragsende - wie lange kann Vermieter die Kaution behalten? 

• Manche Mieter verrechnen während der Kündigungsfrist ihre Kaution mit der fälligen Miete. Dies ist nicht zulässig. 
  Wird diese Verrechnung vorgenommen, so kann der Vermieter ohne Mahnung auf Zahlung der offenen, nicht gezahlter Mieten klagen.