Kündigung Zeitmietvertrag vor Vertragsende - Gründe für Mieter

Eigentlich ist die Kündigung eines Zeitmietvertrages während der Laufzeit weder für den Mieter noch für den Vermieter möglich. Aber es gibt Ausnahmen für Mieter, ggf. doch eine Kündigung des Zeitmietvertrags durchsetzen zu können, wenn besondere Gründe vorliegen, auf die wir hier näher eingehen.

Kündigung eines Zeitmietvertrags vor Vertragsende - ist der Zeitmietvertrag gültig?

Prüfen Sie zunächst, ob ein wirksamer Zeitmietvertrag überhaupt vorliegt, denn

• das Gesetz lässt einen Zeitmietvertrag nur noch unter ganz bestimmten Voraussetzungen zu:
  Zeitmietvertrag Wohnung - befristeter Mietvertrag nicht immer gültig 

Trifft keine der gesetzlichen Regelungen zu, dann handelt es sich um einen normalen unbefristeten Mietvertrag, der mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden kann.

• Prüfen Sie auch, ob ggf. wirksam ein Kündigungsausschluss vereinbart ist, es sich also um keinen Zeitmietvertrag handelt:
  Mietvertrag - Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss wirksam?

Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags mit Aufhebungsvertrag oder mit Nachmieter

Soll ein Zeitmietvertrag vorzeitig beendet werden und gibt es keinen tatsächlichen Grund für den Mieter für die vorzeitige Beendigung, dann sollten Mieter immer sollten Mieter prüfen bzw. den Vermieter fragen, ob ein Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag möglich ist, oder ob der Vermieter einverstanden sein, dass ein Nachmieter gestellt werden darf.

Mit einem Aufhebungsvertrag oder mit einem Nachmieter kann eine mit dem Vermieter zu führende rechtliche Auseinandersetzung vermieden werden.

Zeitmietvertrag für die Wohnung wegen Mieterhöhung kündigen

Auch beim abgeschlossenen Zeitmietvertrag für eine Mietwohnung gibt es Sonderkündigungsrechte, die dazu führen, dass Mieter den Mietvertrag vorzeitig beenden können:

• Wird die Miete nach § 558 BGB (Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) erhöht, so kann der Zeitmietvertrag vorzeitig, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung, vom Mieter gekündigt werden, § 561 BGB. Die Kündigung wird zum Ende des übernächsten Monats dann wirksam. 

Zeitmietvertrag für die Wohnung wegen Modernisierungsmieterhöhung kündigen

Die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags ist nach § 559 BGB auch wegen einer Modernisierungsmieterhöhung möglich oder bereits auch wegen einer​​​​​​​Modernisierungsankündigung - die auch zur Kündigung berechtig, § 555e BGB.

Zeitmietvertrag als Mieter vorzeitig beenden - keine Erlaubnis zur Untervermietung

Verweigert der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis zur Untervermietung, so ist ist auch ein Grund, dass ein Zeitmietvertrag vor dem eigentlichen Ende gekündigt werden kann.

Zeitmietvertrag aus beruflichen Gründen vor Ablauf beenden

Auch berufliche Gründe können dazu führen, dass Mieter einen Zeitmietvertrag vor dem eigentlichen Ende kündigen können. Ist man beruflich zum Umzug gezwungen, dann betrifft dies:

• Soldaten, Beamte, Geistliche, Lehrer:
  Versetzungen führen in der Regel dazu, dass der Mietvertrag  mit der gesetzlichen Frist (3 Monate) außerordentlich gekündigt werden kann.
• Verliert man den Arbeitsplatz und findet nur in einer weiter entfernt liegenden Stadt einen neuen Arbeitsplatz, dann kann für Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags durch Vertragsauflösung bestehen. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung vorzunehmen: das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages muss mit dem Interesse des Mieters an einer Vertragsbeendigung abgewogen werden.
• In solchen Fällen ist es auch immer gut, wenn man als Mieter einen Nachmieter stellt, der für den Vermieter zumutbar ist:
  Nachmieter für Wohnung suchen - berechtigtes Interesse des Mieters 

Kündigungsgrund "Treu und Glauben" bei einem Zeitmietvertrag für eine Mietwohnung

Obwohl beim Zeitmietvertrag eine Kündigung ausgeschlossen ist, können im Ausnahmefall die Gerichte ein "Festhalten am Vertrag" für unzumutbar halten, und der Vertrag kann vor Vertragsende mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 

Zeitmietvertrag für die Mietwohnung als Mieter kündigen - Kündigungsgrund im Einzelfall 

Liegt ein wirksamer Zeitmietvertrag vor, können folgende Gründe auf Seiten des Mieters ebenfalls die Kündigung eines Zeitmietvertrages z.B. möglich machen: 

• Wenn ein Zeitmietvertrag, Mietvertrag für eine feste Mietzeit mit Studenten geschlossen wurde, der vorher nicht ordentlich gekündigt werden kann, weil z.B. ein Wechsel an eine andere Universität beabsichtigt ist, 
• wenn wegen Familienzuwachs oder Heirat die Wohnung zu klein ist,
• wenn man als Mieter in ein Pflegeheim muss,
• es liegt eine schwere Erkrankung vor, der Mieter kann z.B. nicht mehr Treppen steigen.
• Weitere Einzelheiten, Beispiele zu Gründen:
  Zeitmietvertrag, Vertrag mit Kündigungsausschluss vor Ablauf beenden 

Bevor die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags ausgesprochen wird, ist immer eine rechtliche Beratung sehr zu empfehlen! 

Aus einer unberechtigten Kündigung und Auszug aus der Wohnung können womöglich erhebliche Schadenersatzansprüche des Vermieters folgen!

Vermieter akzeptiert Grund für vorzeitige Kündigung des Zeitmietvertrages nicht

Wird die Kündigung vom Vermieter nicht akzeptiert und es kommt zum Streit vor Gericht, dann wird der Einzelfall beurteilt. Es kommt darauf an, dass für das Gericht der Grund nachvollziehbar und ausreichend für eine vorzeitige Beendigung des Zeitmietvertrags ist.

Grund für außerordentliche und fristlose Kündigung eines Zeitmietvertrages

In Ausnahmefällen können Sie als Mieterin oder Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn Sie schwerwiegende Gründe vorbringen können. Dies kann z.B. möglich sein, wenn:

• von der Wohnung eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung ausgeht (z.B. durch Raumgifte),
• der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen schwerwiegend und schuldhaft verletzt.

• Die Wohnung ist im Winter nicht zu beheizen, der Vermieter unternimmt nichts. 
• Häufiger, nicht zumutbarer Lärm von Nachbarn, kann zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn der Vermieter nichts dagegen unternimmt.
• Von der Wohnung geht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus.

Auch hier entscheidet im Streitfall ein Gericht, ob es bei einem gegebenen schwerwiegenden Grund die Fortsetzung des Mietvertrags als unzumutbar ansieht.