Fristen für Ausführung der Schönheitsreparaturen - wirksam?

Stehen im Wohnungsmietvertrag verbindliche Renovierungsfristen, dann sind diese unwirksam. Sind die vorgesehenen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen aber nur eine Orientierung, dann kann die Vertragsregelung wirksam sein.

Was ist nun eine starre Frist, was eine flexible Frist?

Schönheitsreparaturen - starre Fristen im Mietvertrag sind für eine Renovierung unwirksam
Eine starre Frist liegt vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Frist immer verpflichtet sein soll, zu renovieren, egal ob Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

• Eine solche starre Klausel ist unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Renovierungsregelung unwirksam ist. Es ist dann nach dem Gesetz der Vermieter zur Renovierung verpflichtet.

Renovierungsfristen im Mietvertrag - Klauseln mit flexiblen Fristen als Orientierung

Es gibt aber auch Mietverträge, in denen das milder formuliert ist, z.B.

"im Allgemeinen betragen die Fristen...",

oder

"die Fristen betragen in der Regel...,

oder wenn es heißt, dass die Fristen je nach Zustand der Wohnung "verkürzt oder verlängert" werden können - dann geht man davon aus, dass die Fristen nur zur Orientierung dort stehen, und es - korrekt - auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommen soll.

• Sind Fristen nur zur Orientierung in den Vertrag aufgenommen, dann wird eine Renovierungsregelung allein dadurch nicht unwirksam, ist in der Regel wirksam.
• Wo genau die Grenze zwischen starrer Frist und Fristen liegt, die als Orientierung zu verstehen sein sollen, lässt sich nicht eindeutig sagen. Auch weitere Sätze im Mietvertrag können zur Beurteilung dieser Frage herangezogen werden.
• Manchmal ergibt sich auch aus der Rechtsprechung der örtlichen Gerichte schon eine klare Linie.

Renovierungsklauseln für Schönheitsreparaturen oft unwirksam

Aus verschiedenen Gründen können Vertragsregelungen, die den Mieter zur Renovierung verpflichten, unwirksam sein.

• Einer der Gründe für die Unwirksamkeit ist oft die Fristenregelung.
• Ist eine starre Frist vereinbart, dann ist die ganze Renovierungsregelung unwirksam.
• Ist es eine flexible Frist, dann führt dies nicht zur Unwirksamkeit, aber im "Zusammenwirken" mit einer anderen Renovierungsregelung kann sich trotzdem eine Unwirksamkeit für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ergeben.

Andere Gründe für die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln

Vor allem sollten Sie prüfen, ob nicht ganz andere Gründe noch für eine Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung sprechen.

Mietwohnung wurde nicht renoviert oder in Teilen unrenoviert dem Mieter übergeben 

Ist dem Mieter eine nicht vollständig renovierte Wohnung übergeben worden, und hat er dafür auch keine angemessene Ausgleichszahlung oder Entschädigung erhalten, dann müssen Mieter nicht renovieren.

BGH: Keine Renovierungspflicht nach Einzug in renovierte Wohnung