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Modernisierungsmieterhöhung Fenster - gesparte Instandsetzung

Eine Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam, wenn darin der ersparte fällige Instandsetzungsaufwand bzw. gesparte Reparaturen - zum Beispiel für eine Fenstermodernisierung - bei der Modernisierungsmieterhöhung nicht beziffert wird.

Modernisierung - Mieterhöhung bei Austausch älterer, reparaturbedürftiger Fenster geringer 

Hat der Vermieter bei der Fenstermodernisierung Instandsetzungskosten erspart, muss sich der Mieter – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands machen können.

  • Die Angabe einer Kostenquote oder eine Schätzung genügen.

In der Modernisierungsmieterhöhung sind keine Angaben zu ersparten Instandsetzungskosten

Fehlen in der Mieterhöhungserklärung jegliche Zahlenangaben zu den ersparten Kosten der Instandsetzung, so ist diese Mieterhöhung unwirksam.

  • Erst nach Zugang einer korrigierten Mieterhöhung wird der richtige Modernisierungszuschlag zukünftig - nicht jedoch rückwirkend - fällig.
  • Das Zahlenwerk des Vermieters zum ersparten Erhaltungsaufwand ist für den Mieter nicht bindend. Erscheint der abgezogene Instandsetzungsaufwand als zu gering, kann der Mieter die Angaben des Vermieters bestreiten.

Berechnung der Mieterhöhung wegen Umlage von Modernisierungskosten

Tipp

Da hohe Kosten für die Reparatur bzw. den Austausch vorhandener Fenster entstehen können, kann der Mieter im Einzelfall eine deutliche Reduzierung des Modernisierungszuschlages mit rechtlicher und fachmännischer Hilfe erreichen, wenn ein schlechter Zustand der alten Fenster gut dokumentiert ist, bewiesen werden kann.

Modernisierungsmaßnahme Fenster - Zustand alter Fenster aufnehmen, dokumentieren

Werden zum Beispiel alte schadhafte Holzverbundfenster gegen moderne Isolierglasfenster ausgewechselt, lohnt es sich für den Mieter, vorher die schadhaften Bereiche der Fenster wie morsche Stellen, fehlenden oder brüchigen Fensterkitt, mangelhaften Außenanstrich, Risse im Holz, abgeplatzten Lack auf dem Fensterbrett (z.B. infolge von Wassereintritt) unter Hinzuziehung eines Zeugen zu fotografieren und idealerweise zusätzlich ein detailliertes Kostenangebot einer Fachfirma für die Reparatur bzw. den Austausch der reparaturbedürftigeb Fenster einzuholen.
Lässt sich z.B. ein Blatt Papier, welches in den geschlossenen Fensterrahmen eingelegt wurde, durchziehen, so ist das Fenster an dieser Stelle undicht.

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Kosten einer Instandsetzung und Instandhaltung sind keine Modernisierung - sind bei einer Modernisierungsmieterhöhung als Abzug zu berücksichtigen.

Hans-Joachim Gellwitzki, Rechtsanwalt
12159 Berlin
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