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Mieterhöhung wegen Modernisierung - Einbau einer Wärmepumpe
Wird bei der Modernisierung der Heizungsanlage eine Wärmepumpe eingebaut, dann gelten für Mietwohnungen besondere Regeln für die Modernisierungsmieterhöhung.
Mieterhöhung für Mietwohnung als Folge einer Modernisierung
Nach einer Modernisierung haben Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung durchzuführen. Meist werden die Modernisierungskosten auf die Wohnungen verteilt und mit einem festgelegten Prozentsatz auf die Miete aufgeschlagen, § 559 BGB.
Mieterhöhung wegen Modernisierung durch Umlage der Kosten.
Erhalten Sie eine Modernisierungsankündigung, dann sollten Sie umgehend prüfen, ob die zu erwartende Mieterhöhung für Sie noch wirtschaftlich leistbar oder unzumutbar hoch ist. Eine unzumutbar hohe Miete ist ein Härtegrund für Mieter:
Soziale Härtegründe müssen Mieter innerhalb einer kurzen Frist nach Erhalt einer Modernisierungsankündigung vorbringen:
Soziale Härtegründe wegen Modernisierung - Frist.
Einbau einer modernen Heizungsanlage als Modernisierung, Mieterhöhung
Der Einbau einer modernen Heizungsanlage gilt als Modernisierung. Für die Mieterhöhung gibt es besondere Regeln in § 559e BGB.
Nimmt der Vermieter öffentliche Förderung in Anspruch, dann wird durch Abzug der vom Vermieter in Anspruch genommenen Zuschüsse ein geringerer Betrag für die Mieterhöhung umgelegt. Den verbleibenden Kostenanteil dürfen Vermieter mit einem etwas höheren Prozentsatz für die Mieterhöhung ansetzen:
Einbau einer neuen Heizungsanlage - Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Modernisierungsmieterhöhung bei Einbau einer Wärmepumpe
Durch den Einbau einer Wärmepumpe können dauerhaft beträchtliche Mengen an Energie gespart werden. Der Einbau einer Wärmepumpe ist teuer und ihre Wirkung ist abhängig davon, wieviel Energie im Haus ungenutzt verloren geht. Bei Einbau einer Wärmepumpe im (ungedämmten) Altbau ist es besonders schwierig, dass eine Wärmepumpe wirtschaftlich arbeitet.
Die Wirkung oder Effizienz der Wärmepumpe wird vor allem mit der Jahresarbeitszahl gemessen. Die Jahresarbeitszahl bemisst das Verhältnis von zugeführter Energie (z.B. Strom) zu erzeugter Energie (die abgegebene Wärme).
Je höher die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe, desto effizienter arbeitet diese.
Die Berechnung der Jahresarbeitszahl erbringen Fachunternehmer z.B. der Heizungsbauer, auch der Schornsteinfeger.
Modernisierung mit Wärmepumpe - Begrenzung der Mieterhöhung
Mieter sollen wegen einer unwirtschaftlichen, ineffektiven Wärmepumpe nicht mit einer besonders hohen Mieterhöhung belastet werden.
Vermieter können die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe bei der Modernisierungsmieterhöhung nur dann in voller Höhe ansetzen, wenn die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über dem Wert von 2,5 liegt.
Die Jahresarbeitszahl beschreibt die Effizienz des gesamten Heizsystems und ist die wichtigste Größe zur Angabe der Effizienz einer Wärmepumpe.
Wird der Wert von 2,5 nicht erreicht, dann können Vermieter nur 50 Prozent der entstandenen Kosten als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.
Ist die Jahresarbeitszahl 2,5 oder höher, dann können 100 Prozent der Kosten für die Mieterhöhung angesetzt werden.
Wärmepumpe, Mieterhöhung - Ausnahmen für Nachweis der Jahresarbeitszahl
Ausnahmen für den Nachweis der Jahresarbeitszahl gibt es für Gebäude, die nach 1996 errichtet sind oder mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung 1994 saniert wurden – dann ist für Vermieter kein Nachweis der Jahresarbeitszahl erforderlich (§ 71o GEG).
Wurde das Gebäude in den Vorjahren saniert, und wurde dadurch mindestens das Effizienzhausniveau 115 oder 100 erreicht, oder kommt das Haus für die Beheizung mit Vorlauftemperaturen von maximal 55 °C aus, dann müssen Vermieter die Jahresarbeitszahl ebenfalls nicht nachweisen.
Modernisierungsmieterhöhung wegen Einbau Wärmepumpe - es gilt eine Kappungsgrenze
Je nach Effektivität der Wärmepumpe können also 50 % oder 100% der Kosten für die Mieterhöhung angesetzt werden. Von den Kosten sind ggf. Zuschüsse abzuziehen, die der Vermieter erhält.
Nimmt der Vermieter keine Förderung in Anspruch, obwohl das möglich wäre, kann er die Kosten mit 8 % jährlich als Mieterhöhung umlegen,
Innerhalb von sechs Jahren dürfen Mieterhöhungen wegen Modernisierung maximal 3,00 € pro Quadratmeter (bei bisheriger Miete ab 7,00 €/qm) bzw. 2,00 €/qm (bei bisheriger Miete unter 7,00 €/qm) betragen.
Nimmt der Vermieter öffentliche Förderung in Anspruch, dann werden, nach Abzug der Zuschüsse, die verbleibenden Kosten mit 10 % jährlich als Mieterhöhung umgelegt.
Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung
Die Monatsmiete darf sich durch den Einbau einer modernen Heizungsanlage innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen.
Wieder gilt: Ist innerhalb der letzten sechs Jahre schon wegen anderer Maßnahmen eine Modernisierungsmieterhöhung erfolgt, dann müssen solche Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenzen angerechnet werden.
Einbau Wärmepumpe und andere Modernisierung - Duldung, Mieterhöhung
Oft wird der Einbau einer modernen Heizungsanlage und / oder einer Wärmepumpe mit anderen Modernisierungsmaßnahmen im Haus verbunden.
In diesen Fällen müssen die anderen Modernisierungsmaßnahmen separat geprüft werden, ob z.B. es sich überhaupt um eine Modernisierung handelt, und ob Mieter zur Duldung verpflichtet sind.
Wenn der Heizungseinbau mit anderen Modernisierungsmaßnahmen kombiniert wird, gelten unterschiedliche Regeln für die verschiedenen Modernisierungen – es ist dann erst recht eine fachkundige Beratung erforderlich. Lassen Sie sich frühzeitig beraten!
Die Abgrenzung, was zur Modernisierung der Heizungsanlage gehört, und wie mit anderen Modernisierungsmaßnahmen umzugehen ist, ist kompliziert.
Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung müssen ordentlich angekündigt werden.
Ankündigung einer Modernisierung - Anforderungen.
Nehmen Sie frühzeitig fachkundige Beratung in Anspruch!
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