Einbau neue Heizungsanlage - Mieterhöhung wegen Modernisierung

Erfolgt der Einbau oder die Aufstellung einer modernen Heizungsanlage, dann gelten besondere Regeln für die Modernisierungsmieterhöhung.

Modernisierung der Wohnung durch Erneuerung der Heizungsanlage

Der Einbau einer neuen, besseren Heizungsanlage im Haus führt für die Mieter des Hauses meist zu einer Verbesserung, weil die neue Heizung effektiver arbeitet, die Heizkostenzahlungen verringert werden.

Es gibt auch ein Interesse der Allgemeinheit daran, dass möglichst wenig fossile Energien verbraucht werden, Energie möglichst effektiv genutzt wird, und möglichst wenig Schadstoffe freigegeben werden.
Die Verbesserung der Heizung gilt daher grundsätzlich als Modernisierung, Mieter müssen solche Maßnahmen dulden.
Was ist eine Modernisierung?

Neue umweltschonende Heizungsanlage als Modernisierung

• Der Einbau und die Aufstellung einer modernen Heizungsanlage, die "den Anforderungen des § 71 Gebäudeenergiegesetzes entspricht", ist nun ausdrücklich im Gesetz genannt, § 555b Nr. 1a BGB.
  Modernisierung von Wohnungen durch Einbau einer modernen Heizungsanlage.

Der Einbau einer neuen Anlage, die diesen besonderen Anforderungen entspricht, wird besonders unterstützt und gefördert.

Neue Heizung - Mieterhöhung durch Umlage der Kosten

Meist verlangen Vermieter nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung durch Umlage der Kosten:  Die Kosten der Modernisierung werden monatlich anteilig auf die Miete aufgeschlagen.
Mieterhöhung durch Umlage der Kosten einer Modernisierung.

Modernisierungsmieterhöhung - Zuschüsse sind abzuziehen

Der Einbau und die Aufstellung einer modernen effizienten und klimaschonenden Heizungsanlage wird durch öffentliche Zuschüsse gefördert.

• Erhält der Vermieter solche Zuschüsse, dann müssen sie bei der Mietberechnung abgezogen werden. Dadurch verringert sich die Mieterhöhung.
  Modernisierungsmieterhöhung - öffentliche Zuschüsse sind abzuziehen.

Vermieter können selbst entscheiden, ob Fördermittel in Anspruch genommen werden.

Mieterhöhung - Sonderregelungen bei Einbau moderner Heizungsanlagen

Um den Einbau moderner Heizungen voranzubringen, können Vermieter Fördermittel in Anspruch nehmen, und es gibt es nun für die Mieterhöhung eine Sonderregelung in § 559e BGB, die seit dem 1. Januar 2024 gilt:

• Vermieter, die wegen Austausch einer alten Heizung gegen eine moderne Anlage öffentliche Förderung in Anspruch nehmen, dürfen 10 Prozent der Kosten jährlich umlegen, haben also eine etwas höhere Umlagemöglichkeit für die Heizungsmodernisierungskosten.
• Die Zuschüsse sind aber bei der Berechnung der Mieterhöhung abzuziehen - unter dem Strich kommt das für die Mieter billiger.
• Es gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze:
  je Quadratmeter Wohnfläche dürfen nicht mehr als 50 Cent/Monat (§ 559e Abs. 3 BGB) innerhalb von sechs Jahren als Mieterhöhung auf die Miete umgelegt werden. 

Die Regelung ist neu, Rechtsprechung dazu gibt es noch nicht. Die Abgrenzung zur "normalen" Modernisierungsumlage ist schwierig.

Für andere Modernisierungsmaßnahmen, die nicht die Heizungsanlage betreffen, gelten die normalen Regelungen für die Mieterhöhung durch Umlage von Kosten.
Mieterhöhung durch Umlage der Kosten einer Modernisierung.

Es ist dringend zu empfehlen, dass Mieter schon bei Erhalt einer entsprechenden Modernisierungsankündigung fachkundige Beratung in Anspruch nehmen und eine Modernisierungsmieterhöhung wegen Heizungseinbau fachkundig prüfen lassen.

Modernisierungsmieterhöhung bei Einbau einer Wärmepumpe

Wird bei der Modernisierung der Heizungsanlage eine Wärmepumpe eingebaut, dann gelten besondere Anforderungen.

Kurz gefasst: Die Wärmepumpe muss eine gute Wirkung haben.
Abhängig von der Effizienz können Kosten zu 100 % oder zu 50 % angesetzt werden, öffentliche Förderung ist abzuziehen. Einzelheiten sind in unserem Artikel:

Modernisierungsmieterhöhung - Einbau einer Wärmepumpe 

dargestellt.

Einbau neuer Heizung, Wärmepumpe - Modernisierungsmieterhöhung bei Indexmietvertrag

Mieterhöhungen wegen Einbau einer neuen Heizung, oder auch dem Einbau einer Wärmepumpe, sind für Mieter bei einem bestehenden Indexmietvertrag ausgeschlossen.
Indexmietvertrag für Wohnung - zusätzliche Mieterhöhung möglich?