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Mieterhöhung wegen Wärmedämmung – Energieersparnis notwendig?

Eine Mieterhöhung wegen Wärmedämmung der Fassade ist wirksam, wenn der Vermieter darin die Modernisierungsmieterhöhung berechnet und die nachhaltige Energieersparnis erläutert.

Modernisierung - Vermieter muss Energieersparnis für Mieterhöhung nicht angeben

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes braucht der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung nicht anzugeben, in welchem Maß die Wärmedämmung den Verbrauch an Heizenergie verringern würde. Nachhaltig sei eine dauerhafte, überhaupt messbare Einsparung an Heizenergie. 

  • Der Energieeinsparungseffekt könne durch die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile plausibel dargelegt werden. 

Wärmedämmung - Als Mieter die Energieersparnis der Modernisierungsmaßnahme bestreiten

Bestreitet der Mieter die behauptete Energieersparnis, muss der Vermieter gegebenenfalls in dem späteren Rechtsstreit über die Mieterhöhung den Umfang der zu erwartenden konkreten Energieeinsparung darlegen. Dabei wird der Mieter juristisch meist schlechte Karten haben. Im Regelfall verringert sich durch die angebrachte Wärmedämmung an der Fassade deren Wärmedurchlass.

Eigentlich lässt sich aber nur durch eine energetische Gesamtbetrachtung des Gebäudes seriös ermitteln, ob durch eine Wärmedämmung der Fassade wirklich Energie eingespart wird.

Fassadendämmung - Gibt es die Chance, eine Modernisierungsmieterhöhung zu verhindern?

  • Sie haben als Mieterin oder Mieter nur dann eine Chance, eine Mieterhöhung abzuwehren, wenn Sie darlegen können, dass für Ihre Wohnung aufgrund besonderer Umstände keine nennenswerte Energie eingespart wird.
  • In Einzelfällen ist es durchaus schon gelungen, Richter davon zu überzeugen. 

Mögliche Argumente sind zum Beispiel:

-  Ist das Gebäude bereits mit dickem Außenmauerwerk, welches Kälte abhält, ausgestattet, besteht Klärungsbedarf, ob die Wärmedämmung eine weitere Energieersparnis bewirkt.

- Sind in dem Gebäude weiterhin Bereiche vorhanden, die zu Energieverlusten führen, wie  ungedämmte Heiz-und Warmwasserleitungen, nicht gedämmte Kellerdecken und oberste Geschossdecken, Treppenhäuser mit einfachverglasten Fenstern und kältedurchlässige Hauseingänge, dann kann zweifelhaft sein, ob die Wärmedämmung an anderen Bauteilen tatsächlich Energie einspart.

-  Lässt sich (ein Ausnahmfall) die Heizungsanlage technisch gar nicht an den verringerten Wärmebedarf des Gebäudes anpassen und verbraucht die Anlage weiterhin Energie wie zuvor, ist die Energieersparnis fraglich.

Wenn die Kosten der Wärmedämmung in keinem Verhältnis zur Energieeinsparung stehen

Teilweise sieht es so aus, dass die Kosten der Wärmedämmung völlig außer Verhältnis zu den möglichen Einsparungen steht. Darauf soll es aber nach der bisher herrschenden Rechtsprechung nicht ankommen. Der Mieter, der auf fortbestehende energetische Schwachpunkte des Gebäudes nach erfolgter Wärmedämmung hinweist, kann zu einem Umdenken beitragen. 

Hinweis


Die Umlage von Modernisierungskosten ist nicht von Ihrer Zustimmung als Mieter abhängig, sondern der Vermieter kann die Miete einseitig erhöhen. Lassen Sie sich daher frühzeitig beraten, wenn Sie die Berechtigung dieser Mieterhöhung angreifen wollen, notfalls müssen Sie selbst durch eine Klage vor Gericht dagegen vorgehen. 

Hans-Joachim Gellwitzki, Rechtsanwalt
12159 Berlin
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