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Mietminderung - Miete mindern rückwirkend möglich?

Kann der Mieter rückwirkend die Miete mindern? Möglich ist die Mietminderung erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat und Mieter müssen grundsätzlich Mängel der Wohnung dem Vermieter melden. 

Ist unbedingt ein Rückforderungsvorbehalt notwendig:
Mangel anzeigen - Mietminderung und Ansprüche geltend machen

Hinweis


Wird ein Mangel nicht rechtzeitig mitgeteilt, dann kann man schadenersatzpflichtig werden, wenn sich deswegen ein Schaden vergrößert:

Sorgfaltspflichten, Obhutspflichten als Nebenpflichten des Mieters.

Ein dem Vermieter nicht mitgeteilter Mangel schränkt die Nutzung der Wohnung erheblich ein

Manchmal stellen Mieter erst später fest, dass ein Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt, z.B. weil man Auswirkungen falsch eingeschätzt hat.  Kann dann aber, ab Auftreten des Mangels, auch rückwirkend eine Mietminderung verlangt werden?

Mangel dem Vermieter erst später mitgeteilt - Ist rückwirkend eine Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung ist erst ab dem Zeitpunkt möglich, wenn der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat, denn erst dann hat er eine Chance, diesen zu beseitigen.

Deshalb kann  eine Mietminderung in der Regel erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden, in dem Sie dem Vermieter den Mangel mitgeteilt haben.

Eine Ausnahme könnte vorliegen, wenn der Vermieter selbst Arbeiten in Auftrag gegeben hat, die ganz offensichtlich zu starker Beeinträchtigung der Wohnung führen, denn dann müsste er Kenntnis von dem Mangel haben.

  • Die Rechtsprechung verlangt aber fast immer, dass der Mieter selbst eine Mangelanzeige an den Vermieter geschickt hat.

Mietminderung - Rückforderungsvorbehalt für zu zahlende Mieten erforderlich?

Weil die Mieten im voraus bezahlt werden müssen, und der Mieter bei nicht vollständiger Zahlung auch eine Kündigung riskiert, wird oftmals die Miete in der normalen Höhe weiter bezahlt.

Der Bundesgerichtshof hat 2003 entschieden, dass eine Mietrückforderung wegen Minderung nicht möglich sei, wenn der Mieter nicht mit der Zahlung einen Rückforderungsvorbehalt erklärt hat.

Rückforderungsvorbehalt ist dem Vermieter mitzuteilen

  • Für den Monat, in dem der Mangel erst auftritt, die Miete also schon gezahlt ist, muss auch nach Ansicht des BGH kein Vorbehalt erklärt werden; der entsprechende Mietanteil kann zurückgefordert werden.
  • Aber wenn der Mangel nicht gleich beseitigt wird, soll in den Folgemonaten die Miete nur zurückgefordert werden können, wenn der Mieter einen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat.

Mietrückforderung für eine Mietminderung - Mieter zahlt ohne Vorbehalt die normale Miete

Das Landgericht Berlin hat am 1.3.2018 zugunsten eines Mieters entschieden, der keinen Rückforderungsvorbehalt mitgeteilte hatte, der Mietrückforderungsanspruch des Mieters wurde bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat es - Beschluss vom 4.9.2018 (Az. VIII ZR 100/18) abgelehnt, diese Entscheidung aufzuheben. Jedenfalls in diesem Einzelfall könne der Mieter doch die Miete zurückfordern.
Mietminderung zurückfordern - keinen Vorbehalt erklärt

  • Ob die Rechtsprechung sich nun grundsätzlich davon verabschiedet, dass ein solcher Vorbehalt immer erklärt werden muss, ist noch nicht abzusehen.
  • proMietrecht empfiehlt weiterhin, einen Rückforderungsvorbehalt möglichst frühzeitig schriftlich dem Vermieter mitzuteilen.

Rückforderungsvorbehalt ist dem Vermieter mitzuteilen

Hinweis

Liegt zwischen einem Auftreten eines Mangels und der Rückforderung ein zu langer Zeitraum, dann kann auch eine Verwirkung (LINK) für eine Mietminderung eingetreten sein. Solche Fälle sind kompliziert. Lassen Sie sich rechtlich beraten, denn es kommt für die Beurteilung der Umstände, ob eine Verwirkung eingetreten sein könnte, auf den Einzelfall an



Redaktion


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