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Mietwohnung, erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt, eingeschränkt?

Wenn die Mietwohnung nicht so ist, wie sie nach dem Gesetz, dem Vertrag oder nach der Üblichkeit sein soll, dann spricht man von einem Mangel. Darin stecken drei Fragen:

  • Wie soll die gemietete Sache sein? (Sollbeschaffenheit oder Sollzustand)
  • Wie ist die Sache tatsächlich? (Istbeschaffenheit oder Istzustand)
  • Welche Abweichung ist vom Mieter hinzunehmen, welche nicht mehr, ist der Mangel erheblich? 

Ist der festgestellte Mangel in der Mietwohnung erheblich oder gering?

Wenn festgestellt ist, dass eine Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem, wie er sein sollte vorliegt, ist die Prüfung noch nicht ganz zu Ende: 

  • Weicht der tatsächliche Zustand nur ganz wenig davon ab, wie er sein soll, muss der Mieter die Abweichung hinnehmen.

Beispiel

Wird für zwei Tage ein Baugerüst vor dem Fenster errichtet, führt das allein kaum zu einer erheblichen Beeinträchtigung.

  • Kann man aber z.B. über mehr als 4 Tage die Toilette, das Badezimmer nicht nutzen, weil der Abfluss verstopft ist, dann ist dies ein erheblicher Mangel, weil die Nutzung der Wohnung dadurch sehr eingeschränkt ist. In solchen Fällen ist eine Mietminderung möglich und es kann eventuell auch eine Ersatzvornahme in Frage kommen.
  • Auch lärmintensive Bauarbeiten können zu einer erheblichen Nutzungseinschränkung führen: Mietminderung wegen Bauarbeiten im Haus oder der Nachbarschaft

Erhebliche Mängel der Mietwohnung, Nutzung eingeschränkt - Was folgt daraus, was tun?

Ist die Abweichung stärker, ist man im Gebrauch der Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt, dann können daraus verschiedene Konsequenzen in Betracht kommen:

  • Darüber hinaus kann ein Teil der Miete zurückzuhalten sein (Zurückbehaltungsrecht)
  • Es kann aus der Schlechtleistung des Vermieters auch dessen Verpflichtung entstehen, entstandene Schäden zu ersetzen (Schadenersatzpflicht)
  • In ganz besonderen Fällen (sehr erhebliche, unzumutbare Beeinträchtigung, auch Gesundheitsgefährdung) kann ein Kündigungsrecht des Mieters entstehen (Kündigung)
  • Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, dann kann auch eine Ersatzvornahme (Mieter beauftragt die Reparatur) möglich sein, auch eine Instandsetzungsklage.

Es kann auch darauf ankommen, wer den Mangel verursacht hat.

Hinweis


Nehmen Sie frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch, um zu überprüfen, ob wirklich ein erheblicher Mangel besteht, wie schwer dieser zu bewerten ist, ob eine Mietminderung in Betracht kommen kann bzw. wie schnell die Mängelbeseitigung erreicht werden kann, wie vorzugehen ist.

Unwesentliche oder wesentliche Mängel bei Einzug in die neue Mietwohnung?

Dies ist auch häufig eine Frage, die im Zusammenhang mit dem Einzug in eine neue Wohnung eine Rolle spielt, denn wenn Mieter offensichtliche unwesentliche Mängel bei Einzug akzeptieren, dann ist damit ein vertragsgemäßer Zustand der Wohnung anerkannt. 

Lesetipp

Näheres zu Mängel bei Einzug in die neue Mietwohnung: 



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