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Mietminderung - Wie die Miete mindern, kürzen, einbehalten?

Bei berechtigter Mietminderung können Sie die Mietzahlung kürzen: 
Vermieter muss eine Mietminderung nicht genehmigen.

Aber Sie sollten immer sorgfältig prüfen, ob der Weg, die monatliche Miete zu kürzen, nicht zu Problemen führen kann und auch immer prüfen, ob eine Mietminderung berechtigt ist.

  • Wenn der Gebrauch der Wohnung durch Mängel eingeschränkt ist, dann können Sie nach dem Gesetz eigentlich die Miete sofort mindern, entsprechend kürzen: Mietwohnung hat erhebliche Mängel, ist die Nutzung eingeschränkt?
  • Aber ist das sinnvoll, sollte man besser anders vorgehen? - Was ist richtig, was ist für das Durchführen zu empfehlen? 

Mietminderung - Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, zu nutzen sein

Der Vermieter schuldet Ihnen, dass Sie die Wohnung wie im Vertrag vereinbart nutzen können: 

Mängel - Welchen Zustand der Wohnung schuldet der Vermieter?

Wird das nicht geleistet, dann liegt ein Mangel vor, und Ihre Verpflichtung, die Miete zu zahlen, ist laut Gesetz "entsprechend gemindert".

Das heißt, Sie könnten wegen dieser möglichen Mietminderung sofort weniger zahlen - das ist aber risikoreich, denn eine:  

Zu hohe Mietminderung kann zu einer fristgemäßen, sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen: 

Kündigung Mietvertrag wegen Mietschulden, Zahlungsrückstand 

Hinweis


Ein Anspruch auf Mietminderung besteht nur ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat. 

Hierzu sollte immer eine schriftliche Mangelanzeige (Musterbrief im Portal) an den Vermieter erfolgen und die Zustellung sollten Sie auch nachweisen können. 

  • Auch dann muss vielleicht mit dem Vermieter darum gestritten werden, ob ein Mangel besteht, von wann bis wann, wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist, wie hoch die Mietminderung sein darf.  

  • Bei der Höhe, wie viel darf ich mindern, können schnell Probleme entstehen - täuschen Sie sich hierbei, kann können zu hohe einbehaltene Beträge zum Risiko einer Kündigung führen, wenn durch eine zu hohe unberechtigte Mietminderung Mietschulden entstehen.

Grundsätzlich gilt:

  • Wenn der Mangel schon im vergangenen Monat bestand, und Sie ihn dem Vermieter angezeigt, mitgeteilt haben, und einen Vorbehalt erklärt hatten, dann ist es möglich die Mietminderung dafür geltend zu machen.
  • Wenn Sie schon bei der Mietzahlung davon ausgehen, dass der Mangel nicht während des laufenden Monats beseitigt wird, können Sie einen angemessenen Betrag abziehen, aber immer darauf achten, dass keine Mietschulden entstehen, die eine Kündigung auslösen könnten. 
  • Wird der Mangel dann doch innerhalb des Monats beseitigt, müssen Sie die entsprechenden, einbehaltenen Beträge für die Folgezeit nachzahlen.
  • Auch wenn eine Mietminderung berechtigt ist, dann ist nicht klar, in welcher Höhe. Eine zu hohe Mietminderung führt zum Kündigungsrisiko für den Mietvertrag, wenn sich später durch ein Urteil herausstellt, dass die Mietminderung viel zu hoch war und der Vermieter bereits den Mietvertrag gekündigt hat. Gerichte bestätigen in solchen Fällen die Kündigung des Vermieters, wegen entstandener Mietschulden.
  • Lesen Sie dazu auch: Mietminderung geltend machen - Miete einfach kürzen?

Miete kürzen, einbehalten - Sicher ist, die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen

Wenn Sie die Miete trotz eines Mangels ungekürzt zahlen, sollten Sie schriftlich immer einen Vorbehalt für die Mietzahlungen erklären.

Miete mindern, gleich die Mietminderung von der Miete abziehen?

Es ist sehr viel sicherer, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, und später den überzahlten Betrag vom Vermieter zurückzufordern.

  • Durch eine Mietminderung entstehen zunächst Mietrückstände, denn es ist ja nicht klar, ob die Mietminderung überhaupt berechtigt ist.

Miete wegen Mietminderung einbehalten - Miete kürzen, Miete mindern

Bevor Sie die Mietzahlung einfach kürzen, sollten Sie fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, denn entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls: 

  • Vorsicht:
    Mietminderungstabellen geben nur ungefähre Anhaltspunkte zu einer möglichen Höhe.
Hinweis


Es ist sinnvoll, dass Sie für den Vermieter (und ggf. für ein Gericht) nachvollziehbar machen, warum Sie weniger zahlen, am besten durch ein Schreiben an den Vermieter mit einem Hinweis wie:

"Die Mietzahlung für Februar habe ich gekürzt um 60 € Mietminderung für den Ausfall der Warmwasserversorgung, vom 1. bis 20. Januar, siehe dazu mein Schreiben vom... "

Wenn der Mangel noch immer besteht, sollten Sie sicherheitshalber hinzusetzen:

"Weiter mache ich bis zur Beseitigung des Mangels ein Zurückbehaltungsrecht geltend."

Außerdem sollten Sie bei der Überweisung im Verwendungsnachweis eintragen:

    Miete für Monat... abz. Mietminderung gem. Schreiben vom...

Wenn die Beseitigung eines Mangels der Mietwohnung, die Reparatur viel zu lange dauert

Zieht sich die Beseitigung eines Mangels länger hin, sollten Sie unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, was zu tun ist, wie vorgegangen werden sollte, ob zum Beispiel eine Instandsetzungsklage in Betracht kommen kann oder auch eine Ersatzvornahme.

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Redaktion


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