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Ratgeber Untervermietung
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Ist eine rückwirkende Mietminderung für Mängel möglich?
In manchen Fällen stellt sich die Frage, ob eine rückwirkende Mietminderung für erhebliche Mängel der Wohnung möglich ist, z.B. dann, wenn ein erheblicher Mangel erst später dem Vermieter mitgeteilt wurde.
Dem Vermieter nicht mitgeteilter Mangel schränkt die Nutzung der Wohnung erheblich ein
Manchmal stellen Mieter erst im Nachhinein fest, dass ein Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt, z.B. weil man Auswirkungen eines Mangels falsch eingeschätzt hat.
Kann dann, rückwirkend, also ab dem Auftreten des Mangels, eine Mietminderung verlangt werden?
Mangel dem Vermieter erst später mitgeteilt - ist rückwirkend eine Mietminderung möglich?
Eine Mietminderung ist erst ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat, denn erst dann ist der Vermieter in der Lage Mängel zu beseitigen.
Eine Mietminderung kann daher in der Regel erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden.
Mietminderung bis zu welchem Zeitpunkt, wann endet die Minderung?
Dem Vermieter sollte mit der schriftlichen Mängelmeldung bereits ein Rückforderungsvorbehalt für die Miete mitgeteilt werden, wenn eine Mietminderung beabsichtigt ist
Mangel anzeigen - Mietminderung und Ansprüche geltend machen
- Musterbrief Mangel, Mängelanzeige und Mietminderung
Mietminderung - wie die Miete mindern, kürzen, einbehalten?
Eine Ausnahme könnte vielleicht vorliegen, wenn der Vermieter selbst Arbeiten in Auftrag gegeben hat, die ganz offensichtlich zu einer starken Beeinträchtigung für die Nutzung der Mietwohnung führen, denn dann müsste der Vermieter, da er Auftraggeber von Arbeiten ist, Kenntnis von der Auswirkung beauftragter Arbeiten (z.B. starker Lärm) auf die Nutzung der Wohnung haben
- - Die Rechtsprechung verlangt aber fast immer, dass der Mieter selbst eine Mangelanzeige an den Vermieter geschickt hat.
Mängel der Wohnung sind dem Vermieter immer mitzuteilen
Mieter müssen grundsätzlich Mängel der Wohnung dem Vermieter melden.
Gemäß § 536 BGB sind Mängel dem Vermieter zeitnah mitzuteilen.
Wird ein Mangel nicht rechtzeitig mitgeteilt, dann können sich Mieter schadenersatzpflichtig machen, wenn sich deswegen ein Schaden vergrößert:
Sorgfaltspflichten, Obhutspflichten als Nebenpflichten des Mieters.
Mietminderung - Rückforderungsvorbehalt für zu zahlende Mieten erforderlich?
Weil die Mieten im Voraus bezahlt werden müssen, und der Mieter bei nicht vollständiger Zahlung eine Kündigung wegen entstehenden Mietrückständen riskiert, wird oftmals die Miete in der normalen Höhe weiter bezahlt.
Der Bundesgerichtshof hat 2003 entschieden, dass eine Mietrückforderung wegen Minderung nicht möglich sei, wenn der Mieter nicht mit der Zahlung einen Rückforderungsvorbehalt erklärt hat.
Rückforderungsvorbehalt ist dem Vermieter mitzuteilen
- Für den Monat, in dem der Mangel aufgetreten ist, die Miete also schon gezahlt ist, muss auch nach Ansicht des BGH kein Vorbehalt erklärt werden;
der entsprechende Mietanteil für eine Mietminderung kann zurückgefordert werden. - Aber wenn der Mangel nicht gleich beseitigt wird, soll in den Folgemonaten die Miete nur zurückgefordert werden können, wenn der Mieter einen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat.
Mietrückforderung für eine Mietminderung - Mieter zahlt ohne Vorbehalt die normale Miete
Das Landgericht Berlin hat am 1.3.2018 zugunsten eines Mieters entschieden, der keinen Rückforderungsvorbehalt mitgeteilt hatte, der Mietrückforderungsanspruch des Mieters wurde bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat es - Beschluss vom 4.9.2018 (Az. VIII ZR 100/18 ) abgelehnt, diese Entscheidung aufzuheben. Jedenfalls in diesem Einzelfall könne der Mieter doch die Miete zurückfordern.
Mietminderung zurückfordern - keinen Vorbehalt erklärt
- Ob die Rechtsprechung sich nun grundsätzlich davon verabschiedet, dass ein solcher Vorbehalt immer erklärt werden muss, ist noch nicht abzusehen.
- proMietrecht empfiehlt weiterhin, einen Rückforderungsvorbehalt möglichst frühzeitig schriftlich dem Vermieter mitzuteilen.
Liegt zwischen einem Auftreten eines Mangels und der Rückforderung ein zu langer Zeitraum, dann kann auch eine Verwirkung für eine Mietminderung eingetreten sein. Solche Fälle sind kompliziert. Lassen Sie sich rechtlich beraten, denn es kommt für die Beurteilung der Umstände, ob eine Verwirkung eingetreten sein könnte, auf den Einzelfall an
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