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Baustelle im Bereich der Mietwohnung - Mietminderung wegen Lärm

Eine Großbaustelle in der Nähe kann Mieter zu Mietminderung berechtigen. Mieter leiden oft unter Beeinträchtigungen von in der Nähe durchgeführten Baumaßnahmen und  können ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen. Es stellt sich die Frage, ob Sie die Miete mindern können, vor allem, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht selbst in Auftrag gegeben hat.

Miete mindern wegen Baustelle - Baustellenlärm als Mangel der Mietwohnung

Grundsätzlich stellen Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen einen Mangel der Mietwohnung dar, der - wenn die Beeinträchtigung erheblich ist – zur Mietminderung berechtigen kann.

  • Vorsicht: Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn Sie bei Vertragsabschluss die bevorstehende Beeinträchtigung durch Baulärm kannten oder hätten erkennen müssen.
    Einige Richter meinen, das es reicht, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Schild steht, das auf bevorstehende Bauarbeiten hinweist.
    Eine Kammer des Landgerichts Berlin hat in verschiedenen Entscheidungen die Auffassung vertreten, dass Mieter im Innenstadtbereich selbst beim bloßen Vorhandensein einer Baulücke immer damit rechnen müssen, dass diese früher oder später einmal bebaut wird.

Es gibt aber auch gegenteilige Entscheidungen:
Mietminderung wegen Schmutz, Lärm von Großbaustelle, Bauarbeiten 

Baustellenlärm im Bereich der Mietwohnung - Vermieter widerspricht der Mietminderung 

Eigentlich besteht das Minderungsrecht bei Wohnungsmängeln unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht hat oder nicht.

Bei Baumaßnahmen, die nicht vom Vermieter selbst, sondern durch Dritte (Eigentümer des Nachbargrundstückes, Gemeinde bei Straßenbauarbeiten) beauftragt sind, sehen die Gerichte das zum Teil anders. 

Nach einer Entscheidung des Landgerichts München I entfällt ein Minderungsrecht, wenn der Vermieter seinerseits keine Möglichkeit hat, sich die Mietminderung von dem tatsächlichen Verursacher des Baulärms „zurück zu holen“. Dass dies so ist, muss der Vermieter nach dieser Entscheidung aber beweisen können.

Mietminderung wegen Lärm von Baustelle - Kein detailliertes Lärmprotokoll erforderlich

Detaillierte Lärmprotokolle oder Messungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich. Grundsätzlich genügt "eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten“.

  • Allerdings ist oft dennoch ein Bautagebuch und/oder Lärmprotokolle, eine Fotodokumentation zu empfehlen, und Zeugen festzustellen, damit man sich später selbst noch erinnert und notfalls den Richter vom Ausmaß der Beeinträchtigungen überzeugen kann.

Lärm - in der Nähe der Mietwohnung beginnen störende Baumaßnahmen

Informieren Sie umgehend Ihren Vermieter – er hat ja möglicherweise von den Bauarbeiten gar keine Kenntnis.

  • Teilen Sie ihm schriftlich mit, dass Sie wegen der damit einhergehenden eingeschränkten Nutzbarkeit Ihrer Wohnung die Miete ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen:
    Musterbrief - Vermieter über Ruhestörung, Lärm informieren .
  • Dokumentieren Sie die Bauarbeiten möglichst sorgfältig mit zeitlichen Angaben, Fotos und Zeugen.
  • Mindern Sie die Miete nicht „auf eigene Faust“. Dies kann zu einer Kündigung durch den Vermieter und zum Verlust der Wohnung führen, wenn Sie sich bei der Höhe der Mietminderung „vergriffen“ haben.
Wilhelm Lodde


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