Modernisierung wegen gesetzlicher Verpflichtung - Ankündigung

Auch für Modernisierungen, die Vermieter wegen gesetzlicher Verpflichtung durchführen wollen, müssen Mieter eine Modernisierungsankündigung erhalten.

Modernisierung wegen gesetzlicher Verpflichtung - nicht zu vertreten

Durch Gesetze kann für Vermieter eine Verpflichtung begründet werden, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder an der Wohnung vorzunehmen.

Im Gesetz erscheint das in § 555b Ziffer 6 BGB:
"Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind".

So kann z.B. der bisherige Zustand eines Hauses geltenden Sicherheitsanforderungen nicht mehr entsprechen (insbesondere Brandschutz, elektrische Anlagen).

Oder es können durch Gesetz Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben werden für den Klimaschutz (z.B. Wärmedämmung, Heizungsverbesserung bzw. Heizungstausch).

• Mieter müssen solche Modernisierung dulden, § 555d Abs. 1 BGB.

Modernisierung wegen einer behördlichen Anordnung, gesetzlicher Verpflichtung - Ankündigung

Auch für solche aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung auszuführenden Modernisierungsmaßnahmen, egal ob sie durch Gesetz allgemein angeordnet sind oder durch eine behördliche Anordnung im Einzelfall, muss der Vermieter eine Ankündigung schicken.

• Die Maßnahmen müssen ordnungsgemäß angekündigt werden, so dass sich Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen können.

• Mieter / Mieterin müssen die Durchführung der Maßnahmen grundsätzlich dulden. Sie sind nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken.

Ankündigung der Modernisierung, Duldungspflicht - Härtegründe mitteilen

Gegen die Duldungspflicht könnten Mieter Härtegründe vorbringen mit der Begründung, die Durchführung der Maßnahmen sei für sie unzumutbar.

• Härtegründe müssen innerhalb einer kurzen Frist dem Vermieter mitgeteilt werden.
  Modernisierung - die Frist für die Mitteilung von Härtegründen.
  

Allerdings ist es bei gesetzlich angeordneter Modernisierung fast ausgeschlossen, dass dies Erfolg hat, die Duldungspflicht für solche Maßnahmen kann fast nie abgewendet werden. Denn gesetzliche Modernisierungsverpflichtungen werden nur dann angeordnet, wenn das für unbedingt erforderlich gehalten wird. Persönliche Härtegründe müsste also extrem stark sein, um sich in der Abwägung (§ 555d Abs. 2 BGB) gegen diese Modernisierung durchzusetzen.

• Wirtschaftliche Härtegründe müssen ebenfalls innerhalb der Frist mitgeteilt werden.
  Sie führen aber nicht dazu, dass die Duldung verweigert werden kann, sondern höchstens dazu, dass die Mieterhöhung geringer sein muss.
  Mieterhöhung nach Modernisierung - wirtschaftliche Härte.
  

Ob eine wirtschaftliche Härte berücksichtigt wird, hängt davon ab, um welche Maßnahmen es geht.

Einbau moderner Heizungsanlage - wirtschaftliche Härte

• Geht es um den Einbau, die Aufstellung einer modernen Heizungsanlage, dann kann der Einwand einer wirtschaftlichen Härte Erfolg haben.

Bei anderen durch Gesetz oder behördlichen Bescheid angeordneten Modernisierungsmaßnahmen ist der wirtschaftliche Härteeinwand nicht zu berücksichtigen, § 559 Abs. 4 BGB.

Anordnung der Modernisierungsmaßnahme durch Behörde - Härtegründe

Hat eine Behörde im Einzelfall die Modernisierungsmaßnahme angeordnet, und bestehen starke persönliche Härtegründe dagegen auf Mieterseite, dann kann es sinnvoll sein, sich an die Behörde zu wenden.

Die Behörde müsste eigentlich vor Erlass eines entsprechenden Bescheids die Interessen der Bewohner prüfen und im Rahmen der Verhältnismäßigkeit abwägen. Werden nachträglich persönliche Härtegründe mitgeteilt, könnte die Behörde den Bescheid überprüfen und vielleicht teilweise aufheben.

Bagatellmodernisierung - geringere Anforderungen an Ankündigung - Rauchmelder

Handelt es sich um ganz geringfügige Maßnahmen, die keinen großen Aufwand für die Mieterinnen und Mieter bringen, keine umfangreiche Vorbereitung erfordern, dann kann auch eine kürzere Ankündigung ausreichen. Man spricht auch von Bagatellmodernisierung.

Ein Beispiel für eine gesetzlich angeordnete Modernisierung, die normalerweise im Bagatellbereich bleibt, ist die Installation von Rauchmeldern: 
Rauchmelder - der Einbau ist eine Modernisierungsmaßnahme.

Oftmals wird für solche Maßnahmen keine Mieterhöhung verlangt, weil der Aufwand sich für den Vermieter nicht lohnt.

Wie genau die Arbeiten angekündigt werden müssen, und auf welche Weise Sie als Mieter an einer Terminabstimmung mitwirken müssen, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. In einem solchen Fall sollten Sie unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch nehmen.