Betriebskostenabrechnung - Reinigung von Farbe als Betriebskosten

Die Kosten für die Entfernung von Graffiti, Schmierereien, aufgesprühter Farbe im Wohnhaus, an der Fassade des Mietshauses, sind oft keine Betriebskosten, die über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, es gibt aber Ausnahmen. 

Graffiti, Farbschmierereien im Hausflur als Betriebskosten der Gebäudereinigung

Kosten für Reinigungen aufgrund Farbschmierereien im Innern eines Wohnhauses können ausnahmsweise Betriebskosten der Gebäudereinigung, Hausreinigung sein, wenn diese: 

• laufend, regelmäßig entstehen.
  

  Laufend bzw. regelmäßig entstehen solche Kosten, wenn z.B. alle paar Monate Farbschmierereien durch einfache Reinigung beseitigt werden - so hat ein Gericht entschieden.

  Je länger die Zeitabstände zwischen den Reinigungen und Farbbeseitigungen sind, desto weniger die Wahrscheinlichkeit, dass die Kosten "laufend und regelmäßig" entstehen. 

• Ist das Merkmal einer laufenden und regelmäßigen Entstehung nicht gegeben, dann sind Kosten der Grafittibeseitigung als Betriebskosten nicht umlegbar.

• Allerdings:

  Manche Gerichte prüfen hier nicht so genau, und akzeptieren Graffitientfernung ohne weiteres als Hausreinigungskosten.

• der Verursacher nicht festgestellt werden kann,
• und ganz wesentlich:
  Die Farbe muss durch einfache Reinigung (z.B. Abwaschen) entfernt werden können. 

Es ist eine malermäßige Instandsetzung nach Beseitigung einer Graffiti erforderlich

Muss Farbe mit größerem Aufwand beseitigt werden, wird bzw. muss dann die Wand anschließend malermäßig behandelt bzw. überstrichen werden,

• dann handelt es sich regelmäßig um Kosten einer Instandsetzung, die der Vermieter bezahlen muss. 

Kosten der Graffitibeseitigung sind jahrelang vom Mieter als Betriebskosten akzeptiert worden

Es gibt immer wieder Gerichtsentscheidungen, die der Meinung sind, auch ohne Erwähnung im Mietvertrag müssten Mieter die Grafittireinigungskosten tragen - nämlich dann, wenn man als Mieter diese Kosten widerspruchslos über Jahre hin bezahlt hat.

Kosten der Beseitigung von Graffiti an der Fassade sind keine Betriebskosten

Keine Betriebskosten für Mieter sind die Entfernungskosten für Graffiti, wenn die Fassade verunreinigt wurde und die Entfernung der Graffiti mit einer Fassadenreinigung erfolgt.

• Wurde Graffiti an die Fassade des Hauses gesprüht, dann sind die Kosten der Beseitigung in der Regel Kosten der Instandsetzung auf Grund einer Sachbeschädigung. 

Solche Kosten hat der Vermieter zu tragen, weil es sich dabei immer nur um die Wiederherstellung eines früheren Zustands des Wohnhauses handelt.

Kosten der Graffitibeseitigung als sonstige Betriebskosten - Vereinbarung im Mietvertrag

Möglich ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Kosten der Grafittibeseitigung zu den umlegbaren Betriebskosten gehören.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt, dass Kosten der Graffitientfernung als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, dann kann dies wirksam sein.

• Auch bei einer solchen Vereinbarung gilt das wesentliche Merkmal einer "regelmäßigen" Entstehung (siehe vorstehenden HINWEIS im Text).