Modernisierungsmieterhöhung - Kosten für Instandhaltung, Reparaturen

Bei der Modernisierungsmieterhöhung dürfen Vermieter für im Rahmen der Modernisierung durchgeführte Reparaturen oder Instandsetzungen keine Mieterhöhung von Mietern verlangen, solche Kosten sind bei der Modernisierung herauszurechnen.

Modernisierung - ist das Haus in einem guten Zustand, oder sind Instandhaltungen zu machen?

Wohnhäuser werden zwangsläufig durch die Nutzung, durch Witterungseinflüsse und Alterungsprozesse von Material im Lauf der Zeit schadhaft.

Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, Wohnungen, Haus und Nebenanlagen instandzuhalten und instandzusetzen.

Modernisierungsmieterhöhung - der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung

Dabei bezeichnet man als Instandhaltung die Maßnahmen, die erforderlich sind, damit keine Schäden eintreten, als Instandsetzung die Maßnahmen, durch die bereits eingetretene Schäden repariert werden.

Modernisierungsmieterhöhung - Abzug von Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten 

Bei der Modernisierungsumlage darf der Vermieter nur diejenigen Kosten auf die Mieter umlegen, die zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts führen. 

• Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die ja gerade nur den vom Vermieter zu gewährleistenden vertragsgerechten Zustand erhalten sollen, dürfen im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nicht umgelegt, nicht berücksichtigt werden:  
  Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen. 

Instandhaltungsmaßnahmen - Vermieter macht eine Instandsetzung bei der Modernisierung

Es ist in der Regel so, dass Vermieter bzw. Eigentümer bei der Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung Kosten für eine noch nicht ausgeführte Instandsetzung bzw. Instandhaltung sparen, da solche Arbeiten oft im Zusammenhang mit einer Modernisierung ausgeführt werden.

Vermieter setzen deshalb oft einen pauschalen Prozentsatz von den Modernisierungskosten für eine durchgeführte Modernisierung ab.

• Dieser Prozentsatz für einen pauschalen Abzug kann zu gering bemessen sein:
  Modernisierungsmieterhöhung - Abzug Instandsetzungskosten. 

Modernisierung - Zustand des Hauses, der Wohnung vor der Modernisierung nachweisen

Es kann für Mieter entscheidend sein, nachträglich, wenn der alte Zustand (z.B. der Fassade) beseitigt ist, noch nachweisen zu können, dass und welche Beschädigungen vorhanden waren.

Gut ist es, wenn auch nachgewiesen werden könnte, welche Kosten erforderlich gewesen wären, einen mangelhaften Zustand durch Instandsetzung zu beseitigen, z.B. mit einem Kostenvoranschlag von einem Fachbetrieb.

Vor der Modernisierungsmaßnahme unterlassene Reparaturen, Instandsetzungen feststellen

Dazu, wie mangelhafte Zustände von zur Modernisierung vorgesehener Bauteile festgehalten und bewiesen werden können, sollten Mieter frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch nehmen.

• Mehrere Mietparteien oder auch ein Mieter alleine, könnten zum Nachweis erforderlicher, aber unterbliebener Instandhaltung bzw. Instandsetzungsarbeiten des Vermieters einen Privatgutachter beauftragen.
  Bevor die Beauftragung eines Gutachters erfolgt, sollte unbedingt eine rechtliche Beratung erfolgen.
• Wurden keine erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen dokumentiert, bzw. sind diese nicht nachweisbar, dann kann der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung einen pauschalen Abzug für die anzusetzende ersparte Instandhaltung, Instandsetzung vornehmen - die Rechtsprechung hält dies für ausreichend.

Bei der Modernisierung werden Bauteile ersetzt, für die noch keine Instandsetzung fällig war

Sollen im Rahmen der Modernisierung Bauteile ersetzt werden, die noch funktionieren und für die eigentlich noch keine Instandsetzung erforderlich ist, so sind auch hierfür ersparte Instandsetzungskosten bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen, abzuziehen:

Modernisierungsmieterhöhung - Abzug nicht fälliger Instandhaltungen. 
BGH:
Abzug von ersparten Instandsetzungskosten.

Ist durch ein Gesetz, z.B. die Bauordnung oder ein Klimaschutzgesetz, angeordnet, dass bestimmte Bauteile ausgetauscht werden müssen, dann spricht das für einen hohen Instandsetzungsabzug:
LG Bonn:
Austausch der Heizkessel vorgeschrieben - Modernisierungszuschlag kann Null betragen.