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Mieterhöhung Modernisierung - Kosten für Instandhaltung, Reparaturen
Wohnhäuser werden zwangsläufig durch die Nutzung, durch Witterungseinflüsse und Alterungsprozesse von Material allmählich schadhaft.
Zu den Hauptpflichten des Wohnraumvermieters gehört es, Wohnungen, Haus und Nebenanlagen instandzuhalten und instandzusetzen.
Dabei bezeichnet man als Instandhaltung die Maßnahmen, die erforderlich sind, damit keine Schäden eintreten, als Instandsetzung die Maßnahmen, durch die bereits eingetretene Schäden repariert werden.
Modernisierungsmieterhöhung - Abzug von Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
Bei der Modernisierungsumlage darf der Vermieter nur diejenigen Kosten auf die Mieter umlegen, die zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts führen.
- Hingegen dürfen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die ja gerade nur den vertragsgerechten Zustand erhalten sollen, nicht umgelegt werden:
Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen
Werden Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung zusammen mit einer Modernisierung erledigt (z.B. wird die stark beschädigte Fassade abgeklopft und dann wärmedämmend wieder aufgebaut), dann müssen aus den Gesamtkosten die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung herausgerechnet werden:
Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen
Es kann für Sie entscheidend sein, nachträglich, wenn der alte Zustand beseitigt ist, noch nachweisen zu können, dass welche Beschädigungen vorhanden waren, und vielleicht auch, welche Kosten erforderlich gewesen wären, diese durch Instandsetzung zu beseitigen.
Dazu, wie das festgehalten und bewiesen werden kann, sollten Sie frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch nehmen.
- Mehrere Mietparteien oder auch ein Mieter alleine, könnten zum Nachweis erforderlicher, aber unterbliebener Instandhaltung bzw. Instandsetzungsarbeiten des Vermieters einen Privatgutachter beauftragen. Bevor die Beauftragung erfolgt, sollte unbedingt eine rechtliche Beratung erfolgen.
- Wurden keiner erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen dokumentiert, dann kann der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung einen pauschalen Abzug vornehmen - die Rechtsprechung hält dies für ausreichend.
Bei der Modernisierung werden Bauteile ersetzt, für die noch keine Instandsetzung anstand
Sollen im Rahmen der Modernisierung Bauteile ersetzt werden, die noch funktionieren und für die eigentlich noch keine Instandsetzung erforderlich ist, so sind auch hierfür ersparte Instandsetzungskosten bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen, abzuziehen:
BGH: Abzug von ersparten Instandsetzungskosten
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