Modernisierung - zu hohe künftige Miete - Härtegründe für Mieter

Ãœblicherweise kündigt der Vermieter eine bevorstehende Modernisierung und die daraus wahrscheinlich entstehende Mieterhöhung an. 

Ist rechtzeitig der wirtschaftliche Härteeinwand erhoben worden, sind dem Vermieter persönliche wirtschaftliche Härtegründe mitgeteilt, dann kann eine Mieterhöhung nach der Modernisierung vielleicht teilweise oder sogar ganz abgewehrt werden.

Härteeinwand - Härtegründe, niedriges Einkommen mitgeteilt - gegen Mieterhöhung wehren

Wurde der wirtschaftliche Härteeinwand im Rahmen der Modernisierungsankündigung rechtzeitig erhoben, und kommt schließlich die Mieterhöhung, dann können Mieter diese Mieterhöhung als wirtschaftlich unzumutbar angreifen.

Sie sollten dafür dem Vermieter nochmals erklären, wie hoch Ihr aktuelles Einkommen ist, oder Bezug nehmen auf Ihr Schreiben, in dem Sie den Härteeinwand erhoben und mitgeteilt haben, dass Sie die verlangte Mieterhöhung nicht zahlen können.

• Spätestens jetzt müsen Sie dem Vermieter die Nachweise über Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben (auch für Haushaltsmitglieder) zur Verfügung stellen
• Für das anzusetzende Einkommen sind die Einkünfte aller im Haushalt lebenden Personen zu berücksichtigen.
• Alle Belastungen, z.B. Versicherungen zur Altersvorsorge sind abzuziehen.
• Wenn eine Einkommensminderung unmittelbar bevorsteht - z.B. der mitverdiendende Partner oder ein Kind, das eigenes Einkommen hat, zieht gerade aus; es steht der Renteneintritt unmittelbar bevor - können Sie dies vorbringen, es ist aber nicht klar, ob das berücksichtigt wird.
• Die künftige Miete, einschließlich der verlangten Mieterhöhung, einschließlich der ggf. erhöhten Umlagen, ist gegenüberzustellen.

Härteeinwand Modernisierungsmieterhöhung - Gericht kann die Erhöhung kürzen, ausschließen

Tritt der Fall ein, dass der Vermieter auf Ihren Härteeinwand nicht schriftlich auf einen Teil der Mieterhöhung oder ganz verzichtet, so sollten Sie sofort einen Rückforderungsvorbehalt erklären:
Zahlung unter Vorbehalt - Rückforderungsvorbehalt als Mieter erklären 

• und sollten die Mieterhöhung unter Rückforderungsvorbehalt zahlen, damit keine Mietrückstände eintreten.

Modernisierung - Gericht entscheidet über eine vorliegende wirtschaftliche Härte beim Mieter

Sie sollten dann bereits gezahlte Mieterhöhungsbeträge vom Vermieter zurückverlangen, einklagen, und bezüglich der zulässigen und zukünftigen Mieten eine Feststellungsklage erheben. Lassen Sie sich dabei anwaltlich unterstützen.

• Das Gericht entscheidet dann, ob die Modernisierungsmieterhöhung nur teilweise oder auch gar nicht geschuldet ist.

Gericht entscheidet über Mieterhöhung wegen Modernisierung - Maßstab für Härteeinwand

Das Gesetz gibt keinen klaren Maßstab. Das heißt, im Streitfall entscheidet das zuständige Gericht weitgehend frei, ob es die Mieterhöhung ganz oder teilweise ablehnt oder nicht.

• Entgegen manchen Gerüchten gibt es keine klare Grenze, dass z.B. die Gesamtmiete 30 % oder
  40 % des Einkommens nicht überschreiten dürfte.

Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, z.B. ob mit einer Verbesserung (oder Verschlechterung) des Einkommens zu rechnen ist, ob Sie über ein hohes oder niedriges Einkommen verfügen.

Härteeinwand des Mieters gilt nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen

Der Härteeinwand wird nicht berücksichtigt, soweit es

• um Modernisierungsmaßnahmen geht, die nur einen allgemein üblichen Zustand herbeiführen,
  
• um Modernisierungsmaßnahmen geht, die der Vermieter (z.B. wegen gesetzlicher oder behördlicher Auflagen) durchführen musste, z.B. Einbau von Rauchmeldern.