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Eigenbedarfskündigung vermeiden - Ausschluss im Mietvertrag

Die Eigenbedarfskündigung ist, bei Vorliegen der entsprechenden Vorausetzungen, eine Möglichkeit des Vermieters, ein Wohnraummietverhältnis ohne Mieterverschulden zu kündigen.

Im Normalfall ist der Mieter durch das soziale Wohnraummietrecht geschützt, wenn er sich an die gesetzlichen und vertraglichen Regeln hält.

Eine Eigenbedarfskündigung trifft den Mieter meist unerwartet.

Wegen des angespannten Wohnungsmarktes in vielen Ballungsräumen hat sie oft erhebliche wirtschaftliche und auch persönliche Konsequenzen für Mieter.

Hinweis


Eine Abfindung oder Übernahme von Umzugskosten des Vermieters, die dieser oft zur Vermeidung von langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen bereit ist zu zahlen, federt die wirtschaftlichen Nachteile, über einen längren Zeitraum betrachtet, nur in einem gewissen Maße ab:

Auszug, Aufgabe der Wohnung - Entschädigung, Abfindung - Abstand 

Neuen Mietvertrag als Mieter abschließen - Ausschluss der Eigenbedarfskündigung 

Im Regelfall stellt der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages einen Formularmietvertrag zur Verfügung, der ohne Änderungen vom Mieter unterzeichnet wird. Umfangreiche Vertragsverhandlungen sind unüblich und auf dem derzeitigen Markt auch oft kontraproduktiv. Zur Aufnahme einer Klausel wird man jedem Mieter raten müssen: Die Eigenbedarfskündigung sollte - zumindest für einen längeren Zeitraum - vermieterseitig ausgeschlossen sein. 

Formulierung im Mietvertrag für den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung

Beispielsweise kann unter "Sonstiges" folgende Klausel aufgenommen werden: 

"Der Vermieter verzichtet für einen Zeitraum von ___ Jahren auf Kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB."

Verzicht auf Eigenbedarfskündigung - Vermieter eine Gegenleistung vorschlagen

Als Gegenleistung kann man als Mieter dem Vermieter bei Mietvertragsabschluss anbieten, sich für einen bestimmten Zeitraum an das Mietverhältnis zu binden (bis maximal 4 Jahre formularvertraglich möglich).

Verhandlungen mit dem Vermieter über den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung

Eine freundliche Nachfrage nach der Aufnahme einer solchen Klausel wird bei einem vernünftigen Vermieter nicht zum Abbruch der Vertragsverhandlungen führen. 

Wie so oft macht der Ton hier die Musik. Eine solche Klausel kann - insbesondere im Rahmen eines Verkaufs der Wohnung - für den Mieter von erheblicher Bedeutung sein.

Zumindest wird sich bei längerem Kündigungsausschluss die Verhandlungsposition für eine Zahlung als Gegenleistung für einen Aufhebungsvertrag deutlich verbessern.

Dominik Schüller, Rechtsanwalt
10719 Berlin
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