Untervermieten - was als Hauptmieter für Untermietvertrag beachten?

Durch Untervermieten der Wohnung, Abschluss eines Untermietvertrags entstehen für Hauptmieter Risiken - was sollten Hauptmieter beachten?.

Untervermieten - liegt für Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters vor?

Wenn Sie als Hauptmieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, dann kann der Vermieter das als Vertragsverstoß abmahnen und ggf. sogar fristlos kündigen.
Daher sollten Sie vor einer Untervermietung immer die Untermieterlaubnis vom Vermieter einholen - hierzu müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und gegenüber dem Vermieter für die Erteilung der Untermieterlaubnis mitteilen.

Musterbrief: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung

Eine Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Ausnahme: 
Untervermietung - gesamte Wohnung untervermieten möglich? 

Aber auch bei erlaubter Untervermietung muss für Hauptmieter, die ja hier "Unter-Vermieter" sind, sorgfältig geprüft werden, welche Regelungen im Untermietvertrag enthalten sein sollten.

Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter der Vermieter

Es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie im Wohnungsmietrecht, der "Untervermieter" hat daher gegenüber dem Untermieter Pflichten:

Vertragspartner des Untermieters ist der Hauptmieter

Checkliste Untervermietung - für Hauptmieter und Untermieter 

Untermietverhältnis - Was als Hauptmieter bei einer Untervermietung beachten?

Die Rechte und Pflichten von Hauptmieter einerseits, Unvermieter andererseits sollten genau betrachtet werden.

• Die Rechte und Pflichten des Untermieters sollten genau besprochen und in einem schriftlichen Untermietvertrag festgehalten sein.
• Die Erstellung eines gemeinsamen Ãœbergabeprotokolls zum Einzug (und Auszug) ist sehr zu empfehlen!
  Schaden an Mietwohnung durch Untermieter - Schadenersatz 
• Als Hauptmieter sind Sie verpflichtet, dem Untermieter die Räume ohne erhebliche Mängel zu überlassen, können Mängel aber vielleicht gar nicht selbst beseitigen:
  Mietminderung für Untermieter - Anspruch und Mängelbeseitigung 
• Unangenehm ist es auch, wenn der Untermieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht.
  Auch ein Untermieter hat Kündigungsschutz!
• Es kann möglich sein, einen Zeitmietvertrag mit dem Untermieter zu schließen:
  Zeitmietvertrag mit Untermieter
• Der Hauptmieter als Vertragspartner (Vermieter) des Untermieters, muss bei der Anmeldung des Wohnsitzes für den Untermieter mitwirken, denn der Hauptmieter ist als Vermieter der Wohnungsgeber des Untermieters:
  Vermieterbescheinigung für Untermieter ausstellen - Wohnsitz anmelden 

Fehlverhalten des Untermieters - Kündigung des Mietvertrages als Folge für den Hauptmieter

Ein Fehlverhalten des Untermieters kann den Vermieter der Wohnung zur Abmahnung und ggf. zur Kündigung des Mietvertrags gegenüber dem Hauptmieter berechtigen, denn dieser hat den Untermieter in die Wohnung aufgenommen und ist für dessen Handeln (z.B. Störung des Hausfriedens) verantwortlich.

Auch wenn der Untermieter sein Zimmer (z.B. an Touristen) weitervermietet, so besteht ein Kündigungsrisiko für den Hauptmietvertrag.

Höhe der Untermiete - Vereinbarung der Miethöhe mit dem Untermieter, der Untermieterin

Die Höhe der Untermiete muss nicht genau den Mietanteil (entsprechend der Größe in m² für das / die gemieteten Zimmer) entsprechen.

Es ist durchaus üblich, dass eine höhere Untermiete vereinbart wird, weil im Rahmen der Untervermietung vom Untermieter auch Einrichtung der Wohnung genutzt wird, die Eigentum des Hauptmieters ist, z.B. Waschmaschine, Küche usw.

Wird das Risiko der Abnutzung, eine dann vom Hauptmieter vorzunehmende Erneuerung oder die Reparatur von Geräten nicht berücksichtigt, dann würde alleine der Hauptmieter dieses Kostenrisiko haben.

Untermieter nutzen auch Gemeinschaftsflächen, wie Küche, Bad, Flur etc. und auch dafür wird ein Mietanteil für die Höhe der Untermiete berücksichtigt.
Untermietvertrag als Hauptmieter schließen - Hinweise

• Allerdings muss in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auch bei der Untervermietung diese Grenze beachtet werden: Urteil: Untervermietung - Höhe der Untermiete bei Mietpreisbremse
  
• Und die Höhe der Untermiete darf nicht gegen das Wirtschaftsstrafgesetz verstoßen, erst recht nicht wucherisch sein.
  

Soll der Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten zahlen?

Hauptmieter können von ihrem Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten festlegen - dann muss der Hauptmieter über die Vorschusszahlungen für Betriebskosten gegenüber dem Untermieter abrechnen.

• Meist wird deshalb ein Inklusivmiete vereinbart, damit eine Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich ist:
  Inklusivmiete, Warmmiete für Untermietvertrag - Betriebskosten enthalten 

Untermieter zahlt die Miete nicht, Mietschulden des Untermieters - gibt es eine Kaution?

Auch ein Untermieter kann in Zahlungsschwierigkeiten geraten, es können Mietschulden entstehen. Abgesehen von den gesetzlich bestehenden Kündigungsmöglichkeiten, ist als Hauptmieter ("Vermieter") zu überlegen, ob man eine Kaution vom Untermieter verlangt.

Untermieter hält sich nicht an Vereinbarungen

Probleme mit dem Untermieter können entstehen, wenn dieser sich nicht an die getroffenen Abmachungen hält. 

• Mündliche Vereinbarungen zur Nutzung des Zimmers / der Wohnung sind möglich - im Streitfall aber schwer zu beweisen. Dies gilt für beide Seiten.
• Daher ist es immer besser, Vereinbarungen schriftlich zu schließen, z.B. später auch mit einer Vertragsänderung des Untermietvertrages (spätere Anlage zum Untermietvertrag).

Untervermietung - der Hauptmieter ist für die Mietzahlung an Vermieter verantwortlich

Zu warnen ist davor, mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass dieser die Untermiete, damit also einen Teil der Miete, direkt an den Vermieter zahlt.

• Ob der Untermieter wirklich seinen Anteil an den Vermieter bezahlt, können Sie als Hauptmieter meist nicht überprüfen, und es kann auf diese Weise ein Mietrückstand entstehen, der den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags wegen Mietschulden berechtigt:
  Mietschulden - fristlose, fristgemäße Kündigung Mietvertrag möglich 

Schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Untermieter - Mietschulden 

Für eine außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags muss ein wichtiger Grund vorliegen, wie z.B. Mietschulden.

• Für den Hauptmieter als Vermieter können auch erleichterte Kündigungsmöglichkeiten gelten, sodaß eine fristlose Kündigung oft gar nicht erforderlich ist. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen. 
  ​​​​Kündigung Untermietvertrag, Auflösung Untermietverhältnis 
• Bewohnt ein Untermieter als Einzelperson ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters, dann ist eine Kündigung ohne Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. eines Monats für den Ablauf des gleichen Monats möglich:

Untervermietung - welche Kündigungsfrist gilt in welchem Fall?