Untervermieten - Untermietvertrag - was als Hauptmieter beachten?

Für einen Mieter, der seine Wohnung untervermietet, bestehen Risiken - meist handelt es sich um eine teilweise Untervermietung der Wohnung

Nicht nur, dass für eine Untervermietung in der Regel die Genehmigung des Vermieters erforderlich ist, eine Untervermietung ohne Genehmigung zur Kündigung der Wohnung führen kann, sondern auch aus einem abgeschlossenen Untermietvertrag selbst können sich für "Untervermieter" unangenehme Sachverhalte ergeben.

Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter der Vermieter

Es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie im Wohnungsmietrecht, der "Untervermieter" hat daher gegenüber dem Untermieter Pflichten:

Vertragspartner des Untermieters ist der Hauptmieter

Checkliste Untervermietung - für Hauptmieter und Untermieter 

Untermietverhältnis - Was als Hauptmieter bei einer Untervermietung beachten?

Wenn Sie als Hauptmieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, dann kann der Vermieter das als Vertragsverstoß abmahnen und ggf. sogar fristlos kündigen.
Daher vor einer Untervermietung immer die Untermieterlaubnis vom Vermieter einholen - hierzu müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und gegenüber dem Vermieter für die Erteilung der Untermieterlaubnis mitteilen.

• Die Rechte und Pflichten des Untermieters sollten genau besprochen und in einem schriftlichen Untermietvertrag festgehalten sein.
• Die Erstellung eines gemeinsamen Ãœbergabeprotokolls zum Einzug (und Auszug) ist sehr zu empfehlen!
  Schaden an Mietwohnung durch Untermieter - Schadenersatz 
• Als Hauptmieter sind Sie verpflichtet, dem Untermieter die Räume ohne erhebliche Mängel zu überlassen, müssen, können Mängel aber vielleicht gar nicht selbst beseitigen:
  Mietminderung für Untermieter - Anspruch und Mängelbeseitigung 
• Unangenehm ist es auch, wenn der Untermieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht.
  Auch ein Untermieter hat Kündigungsschutz!
• Es kann möglich sein, einen Zeitmietvertrag mit dem Untermieter zu schließen:
  Zeitmietvertrag mit Untermieter

Fehlverhalten des Untermieters - Kündigung des Mietvertrages als Folge für den Hauptmieter

Ein Fehlverhalten des Untermieters kann den Vermieter zur Abmahnung und ggf. zur Kündigung des Mietvertrags gegenüber dem Hauptmieter berechtigen, denn dieser hat den Untermieter in die Wohnung aufgenommen und ist für dessen Handeln (z.B. Störung des Hausfriedens) verantwortlich. Auch wenn der Untermieter sein Zimmer (z.B. an Touristen) weitervermietet, so besteht ein Kündigungsrisiko für den Hauptmietvertrag.

Höhe der Untermiete - Vereinbarung der Miethöhe mit dem Untermieter, der Untermieterin

Untervermieter (Hauptmieter) sind nicht verpflichtet, genau den Mietanteil (entsprechend der Größe in m² für das / die gemieteten Zimmer) vom Untermieter zu verlangen, den sie für die Miete der Wohnung an den Vermieter zahlen.

Oft wird eine höhere Miete vereinbart, weil der Untermieter Einrichtung der Wohnung nutzt, die dem Hauptmieter gehört, z.B. Waschmaschine, Küche usw.

Reparaturen, Erneuerungen von Geräten würden, wenn das nicht berücksichtigt wird, alleine der Hauptmieter zahlen. Der Untermieter nutzt auch Gemeinschaftsflächen, wie Küche, Bad, Flur etc. - auch dafür ist die Berechnung eines Mietanteils berechtigt - der Hauptmieter darf also eine höhere Miete verlangen. 

Untermietvertrag als Hauptmieter schließen - Vorüberlegungen 

Soll der Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten zahlen?

Hauptmieter können von ihrem Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten festlegen - dann muss der Hauptmieter über die Vorschusszahlungen für Betriebskosten gegenüber dem Untermieterabrechnen.

• Meist wird daher ein Inklusivmiete vereinbart, damit diese Abrechnung nicht erforderlich ist:
  Inklusivmiete, Warmmiete für Untermietvertrag - Betriebskosten enthalten 

Untermieter zahlt die Miete nicht - Mietschulden des Untermieters

Auch ein Untermieter kann in Zahlungsschwierigkeiten geraten, es können Mietschulden entstehen. Abgesehen von den gesetzlich bestehenden Kündigungsmöglichkeiten, ist als Hauptmieter ("Vermieter") zu überlegen, ob man eine Kaution vom Untermieter verlangt.

Untermieter hält sich nicht an Vereinbarungen

Probleme mit dem Untermieter können entstehen, wenn dieser sich nicht an die getroffenen Abmachungen hält. 

• Mündliche Vereinbarungen zur Nutzung des Zimmers / der Wohnung sind möglich - im Streitfall aber schwer zu beweisen. Dies gilt für beide Seiten.
  
• Daher ist es immer besser, Vereinbarungen schriftlich zu schließen, z.B. später auch mit einer Vertragsänderung des Untermietvertrages (spätere Anlage zum Untermietvertrag).

Untervermietung - der Hauptmieter ist für die Mietzahlung an Vermieter verantwortlich

Zu warnen ist davor, mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass dieser die Untermiete, damit also einen Teil der Miete direkt an den Vermieter zahlt.

• Ob der Untermieter wirklich seinen Anteil an den Vermieter bezahlt, können Sie als Hauptmieter meist nicht überprüfen, und es kann auf diese Weise ein Mietrückstand entstehen, der den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags wegen Mietschulden berechtigt:
  Mietschulden - fristlose, fristgemäße Kündigung Mietvertrag möglich 

Schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Untermieter - Mietschulden 

Für eine außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags muss ein wichtiger Grund vorliegen, wie z.B. Mietschulden.