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Untervermieten - Untermietvertrag - was als Hauptmieter beachten?

Für einen Mieter, der seine Wohnung untervermietet, bestehen Risiken - meist handelt es sich um eine teilweise Untervermietung der Wohnung

Nicht nur, dass für eine Untervermietung in der Regel die Genehmigung des Vermieters erforderlich ist, eine Untervermietung ohne Genehmigung zur Kündigung der Wohnung führen kann, sondern auch aus einem abgeschlossenen Untermietvertrag selbst können sich für "Untervermieter" unangenehme Sachverhalte ergeben.

Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter der Vermieter

Es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie im Wohnungsmietrecht, der "Untervermieter" hat daher gegenüber dem Untermieter Pflichten:

Vertragspartner des Untermieters ist der Hauptmieter

Checkliste Untervermietung - für Hauptmieter und Untermieter 

Hinweis


Eine Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Ausnahme: 
Untervermietung - gesamte Wohnung untervermieten möglich? 

Untermietverhältnis - Was als Hauptmieter bei einer Untervermietung beachten?

Wenn Sie als Hauptmieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, dann kann der Vermieter das als Vertragsverstoß abmahnen und ggf. sogar fristlos kündigen.
Daher vor einer Untervermietung immer die Untermieterlaubnis vom Vermieter einholen - hierzu müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und gegenüber dem Vermieter für die Erteilung der Untermieterlaubnis mitteilen.

Hinweis


Der Hauptmieter als Vertragspartner (Vermieter) des Untermieters, muss bei der Anmeldung des Wohnsitzes für den Untermieter mitwirken, denn der Hauptmieter ist als Vermieter der Wohnungsgeber des Untermieters:
Vermieterbescheinigung für Untermieter ausstellen - Wohnsitz anmelden 

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Unsere Ratgeber bieten umfangreiche Informationen zum Thema Untervermietung. Untermieter und Untervermieter finden für die wichtigen Fragen eines Untermietverhältnisses die richtigen Antworten.
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Fehlverhalten des Untermieters - Kündigung des Mietvertrages als Folge für den Hauptmieter

Ein Fehlverhalten des Untermieters kann den Vermieter zur Abmahnung und ggf. zur Kündigung des Mietvertrags gegenüber dem Hauptmieter berechtigen, denn dieser hat den Untermieter in die Wohnung aufgenommen und ist für dessen Handeln (z.B. Störung des Hausfriedens) verantwortlich. Auch wenn der Untermieter sein Zimmer (z.B. an Touristen) weitervermietet, so besteht ein Kündigungsrisiko für den Hauptmietvertrag.

Höhe der Untermiete - Vereinbarung der Miethöhe mit dem Untermieter, der Untermieterin

Untervermieter (Hauptmieter) sind nicht verpflichtet, genau den Mietanteil (entsprechend der Größe in m² für das / die gemieteten Zimmer) vom Untermieter zu verlangen, den sie für die Miete der Wohnung an den Vermieter zahlen.

Oft wird eine höhere Miete vereinbart, weil der Untermieter Einrichtung der Wohnung nutzt, die dem Hauptmieter gehört, z.B. Waschmaschine, Küche usw.

Reparaturen, Erneuerungen von Geräten würden, wenn das nicht berücksichtigt wird, alleine der Hauptmieter zahlen. Der Untermieter nutzt auch Gemeinschaftsflächen, wie Küche, Bad, Flur etc. - auch dafür ist die Berechnung eines Mietanteils berechtigt - der Hauptmieter darf also eine höhere Miete verlangen. 

Untermietvertrag als Hauptmieter schließen - Vorüberlegungen 

Soll der Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten zahlen?

Hauptmieter können von ihrem Untermieter Vorschüsse für Betriebskosten festlegen - dann muss der Hauptmieter über die Vorschusszahlungen für Betriebskosten gegenüber dem Untermieterabrechnen.

Untermieter zahlt die Miete nicht - Mietschulden des Untermieters

Auch ein Untermieter kann in Zahlungsschwierigkeiten geraten, es können Mietschulden entstehen. Abgesehen von den gesetzlich bestehenden Kündigungsmöglichkeiten, ist als Hauptmieter ("Vermieter") zu überlegen, ob man eine Kaution vom Untermieter verlangt.

Untermieter hält sich nicht an Vereinbarungen

Probleme mit dem Untermieter können entstehen, wenn dieser sich nicht an die getroffenen Abmachungen hält. 

  • Mündliche Vereinbarungen zur Nutzung des Zimmers / der Wohnung sind möglich - im Streitfall aber schwer zu beweisen. Dies gilt für beide Seiten.
  • Daher ist es immer besser, Vereinbarungen schriftlich zu schließen, z.B. später auch mit einer Vertragsänderung des Untermietvertrages (spätere Anlage zum Untermietvertrag).

Untervermietung - der Hauptmieter ist für die Mietzahlung an Vermieter verantwortlich

Zu warnen ist davor, mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass dieser die Untermiete, damit also einen Teil der Miete direkt an den Vermieter zahlt.

Schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Untermieter - Mietschulden 

Für eine außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags muss ein wichtiger Grund vorliegen, wie z.B. Mietschulden.

Hinweis


Für den Hauptmieter als Vermieter können auch erleichterte Kündigungsmöglichkeiten gelten, sodaß eine fristlose Kündigung oft gar nicht erforderlich ist. Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen. 
​​​​​​​Kündigung Untermietvertrag, Auflösung Untermietverhältnis 

Bewohnt ein Untermieter als Einzelperson ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters, dann ist eine Kündigung ohne Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. eines Monats für den Ablauf des gleichen Monats möglich:
Untervermietung - welche Kündigungsfrist gilt in welchem Fall? 



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