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Verbrauchsabhängige Betriebskosten - wer zahlt bei Leerstand?

Grundsätzlich dürfen verbrauchsabhängige Betriebskosten für leer stehende Wohnungen nicht auf die Mieter der bewohnten Wohnungen umgelegt werden. Es gibt aber Ausnahmen.

Betriebskosten, deren Höhe vom Verbrauch oder der Beanspruchung abhängt – verbrauchsabhängige Betriebskosten – werden manchmal nach der Fläche der Wohnung auf die einzelnen Wohnungen verteilt, manchmal aber auch nach Verbrauch. Entscheidend ist zunächst, was darüber im Mietvertrag steht, oder ggf. in einer einer späteren Vereinbarung steht. 

  • Wenn für bestimmte Kosten vereinbart ist, dass ausschließlich der Verbrauch maßgeblich ist, dann muss der Verbrauch in jeder Wohnung erfasst werden. 
  • In leeren Wohnungen entsteht normalerweise gar kein Verbrauch, jedenfalls kann dieser Verbrauch nicht auf andere Wohnungen umgelegt werden. Z.B. Be- und Entwässerung werden oft nach Verbrauch umgelegt.

Verbrauchsabhängige Betriebskosten bei Leerstand - wenn nach der Fläche verteilt wird

Ist festgelegt, dass verbrauchsabhängige Kosten, wie zum Beispiel die Müllabfuhr, nach der Wohnfläche verteilt werden, dann muss grundsätzlich die Fläche des gesamten Hauses angesetzt werden. 

  • Der Vermieter trägt auch hier das Leerstandsrisiko. Die anfallenden Kosten werden auf das gesamte Haus verteilt, für die leer stehende Wohnung muss diese Kosten der Vermieter tragen. 

Etwas anderes gilt bei der Flächenumlage nur in Ausnahmefällen eines längerfristigen erheblichen Leerstandes. Dieser ist allerdings nur dann anzunehmen, wenn mindestens 20 % der Wohnungen nicht genutzt sind und der Vermieter sich auch intensiv um die Vermietung gekümmert hat. In diesen Ausnahmefällen kann der Vermieter den Umlageschlüssel für die Betriebskosten für die Zukunft ändern. Er kann dem Mieter mitteilen, dass er für das noch nicht laufende Abrechnungsjahr die Kosten auf die vermietete Fläche umlegen wird.

Beispiel

Stehen im Jahre 2017 vier von zehn Wohnungen in Ihrem Haus leer und gelingt es dem Vermieter, trotz eines moderaten Mietpreises, diese nicht zu vermieten, kann der Vermieter erklären, dass er bestimmte verbrauchsabhängige Kosten - wie beispielsweise die Müllabfuhr - im Jahre 2018 nach vermieteter Fläche abrechnet. Die Abrechnung erhalten Sie dann im Jahre 2019.

Im Ergebnis also auch bei der Flächenumlage: Ist in dem Mietvertrag - oder einer späteren Änderung - vereinbart, dass die Betriebskosten nach Fläche umgelegt werden, dann muss der Vermieter auch die Kosten des Leerstandes tragen, es sei denn, er hat vor Beginn der Abrechnungsperiode etwas Gegenteiliges erklärt.

Hinweis: Kosten wie Grundsteuern oder Versicherungen sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten, werden immer nach der Fläche umgelegt, für leer stehende Flächen muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.  bitte unter  oder unter der jeweiligen Kostenart.

Benjamin Raabe, Rechtsanwalt
10961 Berlin
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