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Zahlung der Miete - Taktisch richtiges Verhalten bei Schwierigkeiten

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat der Vermieter schnell die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. 

Es gibt zwei Möglichkeiten:
1. :

  • Der Mieter ist für zwei (unmittelbar) aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Höhe mindestens einer Monatsmiete zuzüglich eines wenn auch nur geringen Teils der Miete für den Folgemonat in Verzug, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB.

2. :

  • Liegt Verzug für einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen vor, besteht die Kündigungsmöglichkeit erst, wenn der Rückstand die Höhe von zwei vollen Monatsmieten erreicht,
    § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB.

Taktisches Verhalten bei Zahlung der Miete kann Kündigung hinauszögern, zeitweise verhindern

Hieraus ergibt sich die Chance, eine fristlose Kündigung trotz Schwierigkeiten zeitweise zu verhindern bzw. hinauszuzögern. Reicht zum Beispiel in einem Zeitraum von drei Monaten das Geld nur für die Zahlung von eineinhalb Mieten aus, empfiehlt es sich, wenn im Monat 1 die Miete nicht gezahlt wurde, für den Monat 2 die volle Monatsmiete zu zahlen und für den Monat 3 den restlichen Betrag des verfügbaren Geldes. Eine fristlose Kündigung nach Alternative 1) scheidet aus, zwar steht mehr als eine Miete offen, jedoch nicht für zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine. Auch nach Alternative 2) ist eine fristlose Kündigung nicht möglich, da der Zahlungsrückstand nicht die Höhe von zwei vollen Monatsmieten erreicht.

Zahlungsbestimmung ist entscheidend - Für welchen Monat wird die Miete gezahlt?

  • Wichtig ist hierbei, dass bei der Zahlung bzw. Überweisung genau angeben wird, für welchen Monat die Zahlung bestimmt ist.
    Im Beispielfall muss bei Überweisung der Miete für den Monat 2 angegeben werden, dass es sich um die Zahlung für den Monat 2 handelt.
    Ohne Mitteilung, dass es sich um die Zahlung für den Monat 2 handelt, wird diese Zahlung von Gesetzes wegen auf die ältere Schuld verrechnet, dies ist der Monat 1.
    Die Folge: Die fristlose Kündigung wäre in diesem Fall schon nach Ablauf des dritten Werktags des Monats 3 zulässig, bei taktisch richtiger Zahlungsbestimmung noch nicht.
Hinweis


Eine ordentliche Kündigung, also eine Kündigung zum Ende der für Ihren Vertrag geltenden Kündigungsfrist ist auch bei geringeren Rückständen möglich und kann zur Zeit auch nicht durch nachträgliche Zahlung unwirksam gemacht werden.

Horst Altmeyer, Rechtsanwalt
66265 Heusweiler
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