Baustellenlärm vom Grundstück eines Nachbarn - Mietminderung

Eine Baustelle, umfangreiche Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück, können wegen davon ausgehender erheblicher Beeinträchtigungen und Lärm zu einem Anspruch auf Mietminderung führen.

Baustelle auf Grundstück eines Nachbarn - Nutzung der Wohnung sehr beeinträchtigt

Durch den Betrieb von Maschinen, LKW-Verkehr, starke Staubentwicklung ist z.B. das Öffnen der Fenster zum Lüften der Wohnung tagsüber nicht möglich. Zudem können starke Erschütterungen auftreten. Lärm von früh bis spät können den Aufenthalt in der Wohnung, das Wohnen stark beeinträchtigen. Ausruhen, Lesen, Lernen in der Wohnung ist dann kaum möglich.

Das alles sind Gebrauchsbeeinträchtigungen, die zu einer Mietminderung berechtigen können:
Mietminderung wegen Schmutz, Lärm von Großbaustelle, Bauarbeiten 

Lärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück - Vermieter informieren

Sie sollten Ihren Vermieter über die Beeinträchtigungen schriftlich informieren:
Musterbrief - Mängel der Mietwohnung mitteilen

und gleich im Schreiben mitteilen, dass Sie im Hinblick auf die gesetzliche Mietminderung ab sofort die Mietzahlung unter Rückforderungsvorbehalt stellen: 
Mietminderung - Wie die Miete mindern, kürzen, einbehalten? 

• Sie müssen später ggf. nachweisen, dass der Vermieter Ihr Schreiben erhalten hat:
  Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe 

Mietminderung wegen Bauarbeiten nicht von der Miete abziehen

Dringend abzuraten ist wegen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten einfach einen Teil der Miete einzubehalten. 

• Der Vermieter kann wegen Mietrückständen, die eine Monatsmiete überschreiten, kündigen, und Sie erfahren dann oft erst am Ende einer gerichtlichen Auseinandersetzung, ob Sie die Miete in der Höhe mindern durften.
• Haben Sie zu viel Miete einbehalten, dann kann eine Kündigung des Vermieters bestätigt werden:  Zu hohe Mietminderung - fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Baustelle in der Nachbarschaft - Vermieter akzeptiert keine Mietminderung

Vermieter akzeptieren oft nicht die Mietminderung, sagen, dass sie selbst nichts gegen die Bauarbeiten tun könnten.

Auf dieses Argument kommt es möglicherweise gar nicht an und eine Mietminderung ist dennoch durchsetzbar:
Urteil: Baulärm vom Nachbargrundstück - Mietminderung ist berechtigt

Erheblichen Lärm, Ruhestörung, Beeinträchtigung durch Bauarbeiten nachweisen 

Sie sollten grundsätzlich so viel Information sammeln und dokumentieren wie möglich, damit Sie dem Gericht vortragen können, an welchen Tagen (z.B. auch Samstags) gearbeitet wurde, wann täglich die Arbeiten beginnen und enden, welche großen Maschinen zum Einsatz kommen (vielleicht auch von den Fahrzeugen die Firmenschilder notieren), welche besonderen Ereignisse eintreten (z.B. Kran- oder Gerüstaufbau, Bauschäden), welche Auswirkungen das auf Ihre Wohnung hat.

• Führen Sie ein Bautagebuch, in dem Sie das notieren:
  Bautagebuch, Bauprotokoll bei erheblichen Störungen führen 
• Tun Sie sich mit anderen Mietern zusammen. Man kann sich dann beim Eintrag in das Bautagebuch gegenseitig unterstützen.
• Machen Sie ergänzend zum Bautagebuch Fotos, möglichst mit Datum. 
  Fotos als Beweismittel vor Gericht - Streit mit dem Vermieter 
• Sorgen Sie dafür, dass Zeugen zur Verfügung stehen, die bestätigen können, dass die Eintragungen im Bautagebuch richtig sind, die Fotos der Realität entsprechen.

Mietminderung wegen Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken - Streit vor Gericht

Manche Gerichte geben sich damit zufrieden, dass allgemein der Umfang der Baumaßnahmen beschrieben wird und Zeugen dafür zur Verfügung stehen.
Sie gewähren dann eine pauschale Mietminderung, z.B. von 20 % oder 25 % für die maßgebliche Bauzeit.

• Andere Richter verlangen, dass Mieter genau angeben und nachweisen, was an welchen Tagen von wann bis wann geschehen ist, und wie stark dadurch das Wohnen beeinträchtigt war: 
  Bauprotokoll bei erheblichen Störungen führen 

Manche Richter meinen auch, in der Innenstadt könne der Mieter eine Mietminderung gar nicht verlangen, wenn z.B. das Nachbargrundstück beim Einzug unbebaut war.
Als Mieter hätte man dann mit Bauarbeiten rechnen müssen. Im Gesetz finden solche Ansichten keine Stütze. Prüfen Sie in einem solchen Fall mit Ihrem Anwalt die Durchsetzung der Mietminderung.

BGH: Recht auf Mietminderung - Bauarbeiten auf fremdem Grundstück - Störungen

• Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass eine Mietminderung ausscheidet, wenn der Vermieter gegen einen anderen Eigentümer eines Grundstücks keine eigenen Entschädigungsansprüche bzw. Unterlassungsansprüche wegen von der Baustelle ausgehenden  Störungen hat.

BGH zu Lärmimmissionen aus der Nachbarschaft

Der BGH gibt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die durch eine Bautätigkeit entstehenden erheblichen Beeinträchtigungen. 

Dann muss der Vermieter erklären, warum er gegen den anderen Grundstückseigentümer in der Nachbarschaft keine Ansprüche wegen Entschädigung oder Unterlassung wegen der von der Baustelle ausgehenden Störungen hat. Könnte der Vermieter dies beweisen, dann soll eine Mietminderung nicht möglich sein. Weitere Einzelheiten:
BGH: Mieter muss wesentliche Beeinträchtigung nachweisen