Keine Heizkostenabrechnung - Heizkostenvorschüsse zurückbehalten

Hat der Vermieter über die Vorschüsse für warme Betriebskosten innerhalb der Abrechnungsfrist nicht oder formell nicht korrekt abgerechnet, so können Mieter die Heizkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Was ist dafür zu beachten?

Vermieter müssen über die gezahlten Heizkostenvorschüsse abrechnen

Zusätzlich zur Miete schulden Mieter meistens monatliche Heizkostenvorschüsse.

Der Vermieter ist im Gegenzug dazu verpflichtet, jährlich über die gezahlten Vorschüsse abzurechnen, und zwar innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode.

Heizkostenabrechnung - über die Heizkostenvorschüsse wurde nicht fristgerecht abgerechnet

Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist, oder legt er eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann er keine Nachforderungen mehr stellen.

• Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist für Nachforderungen 

Ausnahmsweise gilt das vorstehende nicht, wenn der Vermieter gute Gründe für die Verspätung hat, sie also entschuldigen kann.

Heizkostenvorauszahlungen für warme Betriebskosten einbehalten

Eine weitere Konsequenz einer verspäteten oder formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ist, dass der Mieter auch berechtigt ist, die laufenden Nebenkostenvorschüsse für die warmen Betriebskosten bis zum Vorliegen der Abrechnung zurückzubehalten. Damit soll der Vermieter dazu bewegt werden, die Abrechnung vorzulegen.
Was ist das Zurückbehaltungsrecht?

• Wichtig ist beim Einbehalt, dass lediglich die Nebenkostenzahlungen - und nur die für die warmen Betriebskosten - zurückgehalten werden dürfen, die übrige Miete muss ungekürzt bezahlt werden.

Zurückbehaltungsrecht für Heizkostenvorschuss - Vermieter über den Einbehalt informieren

Sicherheitshalber sollten Sie, wenn Sie die Vorauszahlungen für Nebenkosten zurückbehalten wollen, ausdrücklich an den Vermieter schreiben: 

"Es liegt hier für das Abrechnungsjahr ... noch immer keine Abrechnung vor, daher behalte ich meine Vorauszahlungen vorerst zurück."

Wenn die Heizkostenabrechnung doch noch kommt, erstellt wird

• Zu beachten ist auch, dass das Zurückbehaltungsrecht nur dazu führt, dass Sie die Heizkostenvorauszahlungen so lange nicht zahlen müssen, bis die Abrechnung formell ordnungsgemäß vorlegt wird.
  Beispiel

  Für 2020 liegt auch Ende 2021 keine Abrechnung vor. Mieter können dann ab Januar 2022 Ihre Heizkostenvorschüsse einbehalten, aber längstens bis Dezember 2022.

• Maximal können also 12 Vorschüsse einbehalten werden.
• Kommt die fehlende Abrechnung, oder sind die zwölf Monate des Folgejahrs abgelaufen, dann müssen die einbehaltenen Vorschuss-Beträge sofort nachgezahlt werden, um zu vermeiden, dass Mietern Mietrückstände angelastet werden können.

Abrechnung über Heizkosten liegt auch nach weiteren 12 Monaten nicht vor

Die Abrechnung bezieht sich immer auf ein Abrechnungsjahr. Das heißt, über die warmen Betriebskosten im Folgejahr  (im Beispiel: 2022) müsste eine neue, eine weitere Abrechnung vorgelegt werden, die fehlende Abrechnung für das Vorjahr ist dafür ohne Bedeutung.

• Auch wenn nach weiteren 12 Monaten die Abrechnung immer noch nicht vorliegt:
  Mieter dürfen nur höchsten 12 Vorschüsse einbehalten.
• Wenn auch für den nächsten Abrechnungszeitraum keine Abrechnung vorgelegt wird, können Sie wieder im Jahr nach Ablauf der Abrechnungsfrist höchstens 12 Vorschüsse einbehalten.

Klage auf Erstellung und auf Zahlung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung

Sie können nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung verklagen, und Sie können diese Klage verbinden mit einer Klage auf Auszahlung des erwarteten Guthabens aus warmen Betriebskosten.

Abrechnungsklage