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Gewohnheitsrecht für Wohnungsmieter - Widerruf einer Nutzung

Auch wenn ein Vermieter einer Wohnung jahrelang eine bestimmte Nutzung des Grundstücks durch Mieter geduldet hat, so entsteht dadurch kein Gewohnheitsrecht:

  • Es kommt in der Regel durch eine (auch über lange Zeit) stillschweigend geduldeten Nutzung mietrechtlich zu keiner Änderung des Mietvertrags in dem Sinne, dass die geduldete Nutzung Vertragsbestandteil des Mietvertrags wird bzw. geworden ist. 
  • Das heißt, der Vermieter kann dann möglicherweise verlangen, dass eine bestimmte bisher geduldete Nutzung zukünftig zu unterlassen ist.
Beispiel


In Ihrem Mietvertrag ist ein Kellerraum nicht ausdrücklich mitvermietet

Sie haben aber dann einfach einen leerstehenden Kellerraum mit Ihren Sachen belegt und ein Schloss angebracht. Nach Jahren verlangt der Vermieter, dass Sie den Keller räumen, weil er ihn für andere Zwecke nutzen will.

Gewohnheitsrecht - Ohne Nachweis einer Vertragsänderung wenig Chancen für Mieter 

Gegen dieses Verlangen, die Nutzung des Kellerraums künftig zu unterlassen, können Sie sich nur erfolgreich wehren,

  • wenn Sie nachweisen, dass der Mietvertrag entsprechend ergänzt wurde, die gestattete Nutzung Vertragsbestandteil zum Mietvertrag wurde.

Mündliche Absprache für eine bestimmte Nutzung muss zu beweisen sein

Eine Vertragsänderung könnte zwar auch mündlich oder durch entsprechendes Handeln zustande kommen.

Aber es kommt für Mieter dann darauf an, dass über das hinaus, was im Mietvertrag steht, tatsächlich ein vertragliches Recht begründet werden sollte.

In unserem Beispiel müssten Sie nachweisen,

  • dass der Vermieter von Ihrer Nutzung des Kellerraums wusste,
  • dass der Vermieter damit einverstanden war und
  • dass der Vermieter sich vertraglich für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichten wollte, Ihnen die Nutzung im Rahmen des Mietvertrags zu überlassen, die Nutzung also Vertragsbestandteil des Mietvertrags wurde.
Hinweis


Können Sie nicht alle diese Punkte beweisen, dann wird möglicherweise ein Gericht der Meinung sein, es handle sich um eine reine Gefälligkeit des Vermieters, die er jederzeit widerrufen kann. 
Änderung des Mietvertrags jederzeit möglich 

Lange Zeit monatliche Miete später gezahlt - Vermieter will, dass Miete pünktlich gezahlt wird

Selbst wenn der Vermieter es jahrelang geduldet hat, dass die Miete erst zum 15. eines Monats überwiesen wurde, so kann er auch nach langer Zeit die pünktliche Mietzahlung fordern, wenn keine verbindliche Vereinbarung für eine spätere Zahlung zu beweisen ist.

  • Es kommt auch nach langer Zeit, wenn entgegen der mietvertraglichen Regelung ständig die Miete beim Vermieter zu spät einging, nicht zu einer Vertragsänderung. 

Kommt der Mieter der Aufforderung zur pünktlichen Mietzahlung gemäß der Abmahnung nicht nach, so kann daraus die Kündigung des Mietvertrages erfolgen.

Vermieter duldet Nutzung über längere Zeit - es entsteht kein Gewohnheitsrecht

Bloß widerruflich geduldet, ohne dass ein vertraglicher Anspruch besteht, ist häufig die Nutzung von Nebenräumen, manchmal auch eine teilgewerbliche Nutzung oder Untervermietung, auch ggf. die Nutzung eines Parkplatzes auf dem Grundstück. 

Vermieter widerruft Mietern Benutzung des Gartens, des Hofes, obwohl lange Zeit möglich

Das gleiche Problem tritt auch bei einer über lange Zeit vom Vermieter geduldeten Benutzung von zum Haus gehörigen Flächen auf, z.B. wenn der Vermieter mit einer bestimmten Nutzung, z.B. Grillen im Hof, Wäsche trocknen auf dem Dachboden, nicht (mehr) einverstanden ist.

Hinweis


Wenn der Vermieter die Nutzung widerrufen durfte und widerrufen hat, ist die weitere Nutzung vertragswidrig. Dies kann im Extremfall sogar zu einer Kündigung des Mietvertrags führen. 

Setzen Sie sich über solch ein Verlangen des Vermieters nicht einfach hinweg, nehmen Sie eine mietrechtliche Beratung in Anspruch!

  • Sie sollten daher, wenn Ihnen Nutzungen wichtig sind, nach Möglichkeit für eine schriftliche Bestätigung des Vermieters sorgen, dass Ihnen eine Nutzung unwiderruflich eingeräumt wird.

Redaktion


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