Mietvertrag wegen Mieterhöhung kündigen - Sonderkündigungsrecht

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung für die Mietwohnung auf die ortsübliche Miete oder eine Modernisierungsmieterhöhung, dann haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht, können den Mietvertrag wegen der Mieterhöhung kündigen.

Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

Eine Mieterhöhung kann für Mieter die Möglichkeit geben, den Mietvertrag zu kündigen, § 561 BGB. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht bei Mietanpassungen, Mieterhöhungen wegen einer vereinbarten Staffelmiete, oder einer Indexmieterhöhung.
Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 

• Praktisch gesehen ist das Sonderkündigungsrecht meist nur dann deutlich vorteilhaft, wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen ist, oder ein Kündigungsverzicht vereinbart ist, denn in allen anderen Fällen kann der Mietvertrag durch eine ordentliche Kündigung sowieso einigermaßen schnell beendet werden.

Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Fall einer Mieterhöhung

Für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts (§ 561 BGB) ist es ausreichend, wenn dem Mieter das Schreiben zur Mieterhöhung zugestellt wird.   

Mieter können das Sonderkündigungsrecht auch wahrnehmen, wenn der Vermieter eine formell unwirksame Mieterhöhung zugesendet hat, z.B.:
Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - Formelle Anforderungen  

• Das Sonderkündigungsrecht kann auch wahrgenommen werden, wenn die Mieterhöhung aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist:
  Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - inhaltliche Anforderungen

Staffelmietvertrag - Sonderkündigungsrecht bei Erhöhung wegen Vereinbarung gibt es nicht

Ein Sonderkündigungsrecht wegen einer Mieterhöhung haben Mieter jedoch nicht, wenn eine Staffelmiete vereinbart ist, sich dadurch die Miete erhöht. Möglich ist dann nur die ordentliche Kündigung, wenn kein Zeitmietvertrag oder ein Kündigungsverzicht vereinbart ist.

Kein Sonderkündigungsrecht bei Indexmieterhöhung für die Wohnung

Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Miete für die Wohnung auf Grund einer Indexmieterhöhung erhöhen darf. Mieter können den Mietvertrag aber mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, wiederum aber nur dann, wenn die Kündigung nicht durch Vertrag ausgeschlossen ist.

Das Sonderkündigungsrecht für Mietvertrag der Mietwohnung bei Mieterhöhung

• Das Sonderkündigungsrecht gilt immer, wenn der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt.​​​​​
• Das Sonderkündigungsrecht gilt auch immer bei der Umlage von Modernisierungskosten, also der Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung.

Mieter können versuchen, mit einer Teilzustimmung zur Mieterhöhung eine geringere Mieterhöhung zu erreichen:
Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Teilzustimmung zur Mieterhöhung â€‹â€‹â€‹â€‹â€‹â€‹

• Und es kann auch durchaus möglich sein, sich mit dem Vermieter einvernehmlich zu einigen, dass dieser die Mieterhöhung zurücknimmt oder die Mieterhöhung niedriger ausfällt.

Allerdings entfällt dann das Sonderkündigungsrecht.

Wie lange gilt das Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung für die Wohnung?
Das Sonderkündigungsrecht können Wohnungsmieter nur begrenzte Zeit ausüben:
Entscheidend ist, wann Sie das Schreiben zur Mieterhöhung, die Mieterhöhungserklärung oder das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung erhalten haben. 

• Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung können Sie kündigen.
• Sie müssen schriftlich kündigen, den Kündigungsgrund nennen und die Kündigung unterschreiben.
  Die Kündigung muss rechtzeitig beim Vermieter eingehen.
  Zeitpunkt der Zustellung von Briefen - Nachweis, Beweis des Zugangs 
• Die Kündigung beendet dann Ihren Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats.

Kündigung der Wohnung wegen Mieterhöhung  oder wegen Modernisierungsmieterhöhung

Macht der Vermieter solch eine Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter 

• bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 
• Durch diese Regelung besteht für Mieter eine Ãœberlegungsfrist,
  ob das Sonderkündigungsrecht ausgeübt werden soll
• oder auch die verlangte Mieterhöhung hinsichtlich der formellen Anforderungen und auch wegen der Höhe und wegen inhaltlicher Anforderungen zu prüfen.

Haben Sie als Mieter der Mieterhöhung bereits zugestimmt, dann ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht mehr möglich, es bleibt aber natürlich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung der Wohnung.

Beispiel für zeitlichen Ablauf - Ausübung des Sonderkündigungsrechts bei Mieterhöhung

Für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts wegen einer Mieterhöhung, müssen Mieter die Frist einhalten:

Sie erhalten ein Mieterhöhungsschreiben z.B. am 8. Mai.

• Spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats muss das Sonderkündigungsrecht wegen der Mieterhöhung beim Vermieter sein, also gemäß unserem Beispiel spätestens am 31. Juli.

Wirksam wird die Kündigung danach zum übernächsten Monat. 

• Die Kündigung beendet dann den Mietvertrag zum 30. September.

Während dieser Zeit bleibt es bei der bisherigen, niedrigeren Miete.

Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts muss eine Mieterhöhung nicht gezahlt werden

Wird das Sonderkündigungsrecht wahrgenommen:

• dann müssen Mieter die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung bis zum Ende des Mietvertrages nicht bezahlen.
• Möglich ist auch, mit dem Vermieter zu sprechen und einvernehmlich den Mietvertrag zu einem gemeinsam festgelegten Termin zu beenden, und zu vereinbaren, dass die verlangte Mieterhöhung bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht zu zahlen ist: 
  Mietaufhebungsvereinbarung, Mietaufhebungsvertrag abschließen