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Höhe einer Mietminderung für Wohnung - Feststellung durch Gericht

Geht es um die Höhe der Mietminderung, welcher Betrag ist zulässig, dann können Mieter zur Klärung dieser Frage eine Feststellungsklage erheben. Es wird dann gerichtlich festgestellt, um welchen Betrag die Miete monatlich gemindert ist.

Mängel der Mietwohnung werden vom Vermieter nicht beseitigt

Besteht ein Mangel, der den Gebrauch der Mietwohnung erheblich beeinträchtigt, dann ist nach dem Gesetz die Miete entsprechend gemindert, § 536 BGB

Ein erheblicher Mangel muss zunächst vom Mieter dem Vermieter gemeldet werden - erst dann kann das Recht auf Mietminderung eintreten.
Mangel anzeigen - Rechte geltend machen

  • Beseitigt der Vermieter den Mangel in kurzer Zeit, dann lohnt sich eine Auseinandersetzung über eine Mietminderung oft gar nicht.
  • Anders, wenn der Mangel längere Zeit besteht:
    ​​​​​​​Auch eine nicht allzu hohe Beeinträchtigung der Wohnung ist auf längere Zeit doch eine spürbare Belastung.

Der Vermieter muss eine Mietminderung nicht genehmigen:
Mietminderung für Mietwohnung ist gesetzlich geregelt 

Erhebliche Mängel der Wohnung berechtigen Mieter zur Mietminderung

Ob ein Mangel an der Wohnung erheblich ist und zu einer Mietminderung führt, und um wie viel die Miete gemindert ist, bzw. gemindert werden darf, ist meist sehr schwer einzuschätzen. Es kommt immer sehr auf die genauen Umstände des Einzelfalls an: 
Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung, was beachten? 

Miete für Mietwohnung mindern - Höhe der Mietminderung nicht einfach zu bestimmen

In dem nachfolgenden Beitrag erhalten Sie einen Anhaltspunkt, für das Berechnen der Höhe einer Mietminderung.
Mängel der Mietwohnung - Berechnung der Höhe der Mietminderung  

Hinweis


Wegen der bestehenden Unsicherheit über die mögliche Höhe einer Mietminderung ist es sicherer, die Miete unter Rückforderungsvorbehalt weiter zu zahlen und später zurückzufordern.
Zahlung Miete unter Vorbehalt - Mietminderung später geltend machen

Feststellungsklage - Höhe der Mietminderung soll das Gericht feststellen

Bevor Mieter eine Feststellungsklage einreichen, sollte das Kostenrisiko, besonders wegen der oft entstehenden hohen Gutachterkosten, mit einem Rechtsanwalt sorgfältig geprüft werden: 

Hinweis


Für bereits abgelaufene, zurückliegende Monate können die Beträge, die wegen einer berechtigten Mietminderung zu unrecht gezahlt worden sind, durch Zahlungsklage vom Vermieter herausverlangt werden.

  • Insoweit ist eine Feststellungsklage nicht möglich.

Zahlungsklage wegen Mietminderung - Feststellung der Mietminderung durch das Gericht

Das Gericht muss sich ohnehin damit beschäftigen, wie stark Mängel das Wohnen beeinträchtigen, klärt also schon die wichtigsten Tatsachen für eine Mietminderung.

  • Wird zugleich eine Zahlungsklage wegen der zurückliegenden Monate erhoben, dann bestimmt das Gericht auch, ob und wieviel an den Mieter zurückzuzahlen ist.
  • Ein solches Urteil gilt aber nicht automatisch auch für die Zukunft.
  • Mieter können mit der Klage auf Mangelbeseitigung und / oder Rückzahlung von Miete den weiteren Antrag formulieren, das Gericht soll feststellen, dass die Miete solange um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz gemindert ist, bis der Mangel beseitigt ist.
Hinweis


In dem Beispiel könnte etwa beantragt werden, festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung der Mängel am Fenster um 5 % gemindert ist.

Wenn der Vermieter den Mangel lange Zeit nicht beseitigt, dann gibt ein Feststellungsurteil des Gerichts auch für die Zukunft Sicherheit, die Mietzahlung kann dann gefahrlos reduziert werden.

Mietminderung für die Zukunft - Vermieter wird wahrscheinlich Mangel nicht beseitigen

Streitwert bei Feststellungsklage zur Höhe einer Mietminderung

Für die Zahlungsklage bestimmt sich der Wert der Klage nach dem Betrag, der zurückgefordert wird.

  • Entgegen früherer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt seit 1.1.2021 für die Feststellungsklage wegen Mietminderung der 12-fache Monatswert der beanspruchten Mietminderung als Streitwert, § 41 GKG.

Nach diesem Streitwert werden dann die Gerichtskosten und die Anwaltskosten berechnet.

Streitwert, Gegenstandswert im Prozess für Wohnung im Mietrecht

Vermieter beseitigt Mängel der Wohnung nicht - Klage auf Instandsetzung

Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht, dann ist es meist unumgänglich, dass eine Klage auf Mangelbeseitigung bzw. Instandsetzung erhoben wird, in der auch meist sorgfältig erklärt werden muss, wie, warum dieser Mangel das Wohnen beeinträchtigt.

Bei positivem Ausgang des Prozesses verurteilt das Gericht den Vermieter, Mängel zu beseitigen.

Beispiel

Der Beklagte wird verurteilt, das Fenster fachgerecht instandzusetzen, so dass Kälte, Wind und Feuchtigkeit ordnungsgemäß abgehalten werden.

Für ein solches Urteil klärt das Gericht, dass ein Mangel an dem Fenster besteht, der den Gebrauch beeinträchtigt, und beseitigt werden muss.
Instandsetzungsklage - Klage auf Reparatur, Beseitigung von Mängeln


Redaktion


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