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Mietminderung für Mietwohnung - Höhe - Feststellung durch Gericht

Mieter können eine Feststellungsklage erheben, damit gerichtlich festgestellt wird, dass die Miete um einen bestimmten Betrag monatlich gemindert ist.

Besteht ein Mangel, der den Gebrauch der Mietwohnung erheblich beeinträchtigt,dann ist nach dem Gesetz die Miete entsprechend gemindert, § 536 BGB

Mangel an der Mietwohnung wird länger nicht beseitigt

Ein Mangel muss zunächst vom Vermieter dem Mieter gemeldet werden - erst dann kann eine Mietminderung eintreten.

Mangel anzeigen - Rechte geltend machen

Beseitigt der Vermieter den Mangel dann zügig, dann lohnt sich oft eine Auseinandersetzung über Mietminderung gar nicht.

  • Anders, wenn der Mangel längere Zeit besteht: Auch eine nicht allzu hohe Beeinträchtigung der Wohnung ist auf längere Zeit doch eine spürbare Belastung.

Der Vermieter muss eine Mietminderung nicht genehmigen:
Mietminderung für Mietwohnung ist gesetzlich geregelt 

Hinweis

Wegen der bestehenden Unsicherheit über die Höhe einer Mietminderung ist es meist sicherer, die Miete unter Rückforderungsvorbehalt weiter zu zahlen und später zurückzufordern.
Zahlung Miete unter Vorbehalt - Mietminderung später geltend machen

Miete für Mietwohnung mindern - Höhe der Mietminderung nicht einfach zu bestimmen

Ob ein Mangel an Ihrer Wohnung erheblich ist und zu einer Mietminderung führt, und um wie viel die Miete gemindert ist, bzw. gemindert werden darf, ist oft sehr schwer einzuschätzen, da es immer sehr auf die genauen Umstände des Einzelfalls ankommt: 

Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung, was beachten? 

Berechnen einer Mietminderung - Höhe festlegen, bestimmen 

  • Für bereits abgelaufene Monate können die Beträge, die wegen berechtigter Mietminderung zu unrecht gezahlt worden sind, durch Zahlungsklage herausverlangt werden. Insoweit ist eine Feststellungsklage nicht möglich.

Vermieter beseitigt Mängel der Wohnung nicht, Klage auf Instandsetzung

Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht, dann ist es meist unumgänglich, dass eine Klage auf Mangelbeseitigung bzw. Instandsetzung erhoben wird, in der auch meist sorgfältig erklärt werden muss, wie dieser Mangel das Wohnen beeinträchtigt.

Bei positivem Ausgang des Prozesses verurteilt das Gericht den Vermieter, den Mangel oder die Mängel zu beseitigen.

Beispiel

Der Beklagte wird verurteilt, das Fenster fachgerecht instandzusetzen, so dass Kälte, Wind und Feuchtigkeit ordnungsgemäß abgehalten werden.

Für ein solches Urteil klärt das Gericht, dass ein Mangel an dem Fenster besteht, der den Gebrauch beeinträchtigt, und beseitigt werden muss.

Instandsetzungsklage - Klage auf Reparatur, Beseitigung von Mängeln

Zahlungsklage wegen Mietminderung, Feststellung der Mietminderung durch das Gericht

Das Gericht muss sich ohnehin damit beschäftigen, wie stark der Mangel das Wohnen beeinträchtigt, klärt also schon die wichtigsten Tatsachen für eine Mietminderung. Wird zugleich eine Zahlungsklage wegen der zurückliegenden Monate erhoben, dann bestimmt das Gericht auch, ob und wieviel an den Mieter zurückzuzahlen ist.

  • Ein solches Urteil gilt aber nicht automatisch auch für die Zukunft.
  • Mieter können mit der Klage auf Mangelbeseitigung und / oder Rückzahlung von Miete den weiteren Antrag formulieren, festzustellen, dass die Miete solange um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz gemindert ist, bis der Mangel beseitigt ist.
Hinweis

In dem Beispiel könnte etwa beantragt werden, festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung der Mängel am Fenster um 5 % gemindert ist.

Wenn der Vermieter den Mangel lange Zeit nicht beseitigt, dann gibt ein Feststellungsurteil des Gerichts auch für die Zukunft Sicherheit, die Mietzahlung kann dann gefahrlos reduziert werden.

Erst recht ist das wichtig, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter diesen Mangel gar nicht beseitigen wird.

Mietminderung - Mängel nicht zu beseitigen, Miete auf Dauer senken 

Streitwert bei Feststellungsklage zur Höhe einer Mietminderung

Für die Zahlungsklage bestimmt sich der Wert der Klage nach dem Betrag, der zurückgefordert wird.

  • Entgegen früherer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt seit 1.1.2021 für die Feststellungsklage wegen Mietminderung der 12-fache Monatswert der beanspruchten Mietminderung als Streitwert, § 41 GKG.

Nach diesem Streitwert werden dann die Gerichtskosten und die Anwaltskosten berechnet.

Streitwert, Gegenstandswert im Prozess für Wohnung im Mietrecht

Hinweis


Bevor Mieter eine Feststellungsklage einreichen, sollte das Kostenrisiko (z.B. wegen eventuell entstehender Gutachterkosten) mit einem Rechtsanwalt sorgfältig geprüft werden: 


Redaktion


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