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Umlageschlüssel Betriebskosten - kann Mieter Änderung verlangen?

Der Mieter kann - von seltenen Ausnahmen abgesehen - nicht verlangen, dass der Umlageschlüssel, Verteilerschlüssel für Betriebskosten verändert wird.

Hinweis

Mieter haben manchmal den Eindruck, dass der festgelegte Verteilerschlüssel ungerecht ist, z.B. weil in einigen Wohnungen nur wenige Personen wohnen, in anderen eine große Zahl, oder weil die Verbrauchsgewohnheiten sehr unterschiedlich sind.

Weil dann vermutet wird, dass unterschiedlich hohe Betriebskosten verursacht werden, erscheint z.B. eine Verteilung der Kosten nach der Wohnungsfläche nicht angemessen.

  • Ein Anspruch darauf, dass der Verteilungsmaßstab geändert wird, besteht aber meist nicht.

Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel für Betriebskosten meist  im Mietvertrag vereinbart

Der Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel ist fast immer im Mietvertrag, manchmal auch in einer späteren Vereinbarung geregelt. Da Verträge einzuhalten sind, müssen sich zunächst einmal beide Seiten an diese Vereinbarung halten. Zwar könnte eine Änderung wieder durch eine neue Vereinbarung erreicht werden, aber dazu kommt es meist nicht:

  • Wenn mehrere Mietparteien im Haus sind, müssten ja Änderungsvereinbarungen mit allen Mietern geschlossen werden.
Hinweis

Der Vermieter hat aber das Recht, den vereinbarten Maßstab einseitig zu ändern, wenn dadurch erreicht wird, dass nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet wird.

Haben Mieter Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten?

Nur in besonderen Ausnahmefällen hat die Rechtsprechung Mietern einen Anspruch zugebilligt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab ändern muss,

  • wenn offensichtlich der vereinbarte Maßstab grob ungerecht ist
  • wenn die Erfassung des unterschiedlichen Verbrauchs ohne unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist, z.B. Zwischenzähler überall  problemlos eingebaut werden können,
  • wenn der Vermieter berechtigt ist, den Maßstab gegenüber allen Mietern zu ändern

Bei solcher Situation kann ein Anspruch eines Mieters bestehen, dass der Vermieter entsprechend tätig wird. Eine Änderung des Verteilerschlüssels durch den Vermieter ist allerdings immer nur für die Zukunft, also ab Beginn der nächsten Abrechnungsperiode möglich.


Redaktion

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