Betriebskostenabrechnung für Aufzug - welche Kosten sind zu zahlen?

Mieter in einem Mietshaus, das mit einem Fahrstuhl ausgestattet ist, zahlen in der Regel die anfallenden Betriebskosten anteilig mit, wenn die Tragung der Betriebskosten vereinbart ist. 

Umlage der Betriebskosten des Aufzugs auf die Mieter von Wohnungen

Dafür reicht bereits der einfache Satz im Mietvertrag: "Der Mieter trägt die Betriebskosten."

Die Betriebskostenumlage ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung:

§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

...
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage

Welche Betriebskosten eines Aufzugs sind auf die Mieter eines Wohnhauses umlegbar?

Im Einzelnen sind dies die Kosten:

• des Betriebsstroms,
• die Reinigungskosten für Fahrstuhlschacht, normale Außenreinigung des Aufzugs
  (Reinigungskosten der Kabine fallen unter die Kosten der Gebäudereinigung),
• der normalen Wartung für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft, einschließlich anfallender Kleinteile, Schmierstoffe,
• Gebühren für die ständige Schaltung der Notrufbereitschaft,
• Gebühren, die für die Ãœberprüfung der Betriebssicherheit entstehen, z.B. durch den TÃœV.

Betriebskostenumlage Aufzug - Verteilungsschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus dem Mietvertrag. Dieser Umlageschlüssel ist auch verbindlich für die Betriebskosten des Aufzugs.

Der Vermieter kann also nicht ohne besondere Vereinbarung einen anderen Verteilungsschlüssel für die Kosten des Aufzugs ansetzen.
Achtung:
Wurde im Rahmen einer Modernisierung ein neuer Aufzug eingebaut, dann kann ein anderer Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten vereinbart sein.

Mieter im Erdgeschoss des Hauses können mit Betriebskosten für einen Aufzug belastet werden

Ist die Umlage der Betriebskosten für den Aufzug mietvertraglich geregelt, so gilt die anteilige Belastung mit Betriebskosten auch für Mieter im Erdgeschoss eines Hauses. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden, auch wenn normalerweise Mieter eines Erdgeschosses den Aufzug kaum oder gar nicht nutzen. 

Betriebskostenumlage - Mieter haben in ihrem Gebäudeteil keinen Nutzen vom Aufzug

Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof zugelassen:

Wohnen Mieter in einem Gebäudeteil (z.B. Seitenflügel, Anbau an ein Mehrfamilienhaus), und ist dieser Gebäudeteil nicht über den Aufzug erreichbar, dann müssen die in solchen Gebäudeteilen wohnenden Mieter keine anteiligen Betriebskosten für den Aufzug im Hauptgebäude bezahlen.  

Reparaturkosten eines Aufzugs sind keine vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten

Anfallende Reparaturkosten sind generell nicht als Betriebskosten umlegbar.

Auch im Rahmen von Wartungen angefallene Instandsetzungskosten, einschließlich der benötigten Ersatzteile, sind als Betriebskosten nicht umlegbar, müssen vom Vermieter aus einer Wartungsrechnung herausgerechnet werden.

Die Beseitigung von Betriebsstörungen bei einem Aufzug sind keine Betriebskosten

Keine Betriebskosten sind auch Kosten, die für die Beseitigung von Betriebsstörungen anfallen, wenn der Aufzug ausgefallen ist - solche Arbeiten zählen zu den Reparaturkosten, die der Vermieter tragen muss. 

• Wird im Rahmen einer Wartung eine Reparatur ausgeführt und ist für diese Ausführung ein Ölwechsel beim Hydraulikaufzug erforderlich, dann sind dies keine umlegbaren Betriebskosten.

Betriebskosten des Aufzugs - Vermieter hat einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen

Probleme bei Betriebskostenabrechnungen kann es geben, wenn der Vermieter einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen hat, denn in solchen Verträgen sind oft nicht umlegbare Kosten für Reparaturen enthalten, die der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung nicht auf die Mieter umlegen darf. Ist das der Fall, dann muss der Vermieter einen angemessenen Teil, herausrechnen.

Gewerbe, Arztpraxen, Büros im Haus verursachen höhere Betriebskosten für den Aufzug

Sind in einem Wohnhaus nicht nur Mietwohnungen, sondern Büros, Ärzte, anderes Gewerbe mit hohem Besucherverkehr, dann ist vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung gegebenenfalls ein Vorwegabzug für vom Gewerbe verursachte höhere Betriebskosten bei den Betriebskosten des Aufzugs vorzunehmen.

Eine gesetzliche Pflicht des Vermieters, in der Abrechnung darzustellen, dass er einen entsprechenden Abzug vorgenommen hat und in welcher Höhe, gibt es nicht.

Ist der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung nicht dargelegt: Mieter sollten dann den Vermieter auffordern, mitzuteilen, ob ein Vorwegabzug erfolgt ist.

Ist kein oder ein zu geringer Vorwegabzug der gewerblichen Mehrkosten erfolgt:

• Mieter haben die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten für sie entstehen, die zu einem Vorwegabzug für vom Gewerbe verursachten Mehrkosten führen müssen. Die rechtliche Beratung in solchen Fällen ist sehr zu empfehlen.