Untermietzuschlag für Untermieterlaubnis - gesetzliche Regelung

Verlangt der Vermieter einen Untermietzuschlag, so muss das im Einzelfall geprüft werden.

Untermietzuschlag - was sagt das Gesetz?

Das Gesetz gibt dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, wenn nach Vertragsabschluss eine berechtigtes Interesse der Mieterseite entsteht, § 553 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 553 Abs. 2 BGB darf der Vermieter dafür eine Mieterhöhung verlangen, aber nur dann, wenn dem Vermieter die Untervermietungserlaubnis "nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten" ist. Und § 553 Absatz 3 BGB ordnet an, dass Vereinbarungen, die zum  Nachteil des Mieterseite davon abweichen, unwirksam sind.

• Einige Gerichte prüfen streng, ob überhaupt ein Untermietzuschlag verlangt werden darf.
  
• Jedenfalls aber darf nur eine "angemessene" Erhöhung verlangt werden.
  

Eine gesetzliche Regelung, wie hoch der Untermietzuschlag sein darf, gibt es aber bisher nicht.
Ein überhöhter Untermietzuschlag könnte dazu führen, dass die Gesamtmiete überhöht ist, gar eine Wuchermiete vorliegt.

Aber auch unterhalb dieser für die Gesamtmiete geltenden gesetzlichen Grenzen darf der Untermietzuschlag jedenfalls nicht unangemessen hoch sein.

Untermietzuschlag pauschal und ohne weitere Prüfung?

Die 18. Kammer des Landgerichts Berlin hatte 2016 gemeint, ein Vermieter könne in jedem Fall einer Untervermietung von seinem Mieter einen Untermietzuschlag von bis zu 25% der Untermiete verlangen: Untermietzuschlag - Höhe, wie viel können Vermieter verlangen? 

Gesetzliche Regelung für die Erhebung eines Untermietzuschlags durch den Vermieter

Das ist sehr fragwürdig, denn das Gesetz fordert als Voraussetzung für einen solchen Untermietzuschlag in § 553 BGB, dass die Untervermietung dem Vermieter andernfalls - also ohne Zuschlag - nicht zumutbar sein dürfe, und auf den Aspekt der Zumutbarkeit ging das Landgericht gar nicht ein.

Einen Untermietzuschlag kann der Vermieter von seinem Mieter nicht immer verlangen

Das Berliner Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschied durch Urteil vom 16.11.2017, Az. 16 C 224/17, dass der Entscheidung des Landgerichts nicht gefolgt werden kann.

• Die Bemessung eines Untermietzuschlags richte sich danach, ob sich aus der Untervermietung eine zusätzliche Abnutzung der Mietsache ergibt.
  

Untermietzuschlag ist im Einzelfall zu prüfen

Das dürfte nur dann der Fall sein, wenn die Anzahl der Bewohner einer Wohnung durch die Untervermietung höher wird, als die Anzahl der Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Ein Untermietzuschlag wird also nicht fällig, wenn z.B. anstelle eines von mehreren Hauptmietern ein Untermieter einzieht.

• Wurde bisher für einen Untermieter kein Untermietzuschlag gezahlt, dürfte bei dessen Auszug auch für einen neuen Untermieter kein Zuschlag anfallen, denn die Untervermietung ohne Zuschlag war dem Vermieter zuvor offenbar zumutbar.