Urteil gegen Mieter - Zustimmung Mieterhöhung - Nachzahlungsfrist

Ersetzt ein Gericht die fehlende Zustimmung zur Mieterhöhung durch ein Urteil, dann haben die Mieter für die Nachzahlung der Mietdifferenzen eine Frist.

Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter kann den Mietern einen Brief senden mit dem Verlangen, dass sie einer Mieterhöhung zustimmen sollen, weil - seiner Ansicht nach - die ortsübliche Vergleichsmiete höher sei, § 558 BGB.

Der Vermieter kann aber die Miete nicht einseitig erhöhen, sondern er braucht die Zustimmung der Mieter. Der Vermieter muss im Zustimmungsverlangen angeben, ab wann die erhöhte Miete gelten soll, das ist auch im Gesetz genau geregelt, § 558b Abs. 1 BGB.

Stimmen die Mieter der Mieterhöhung nicht zu, dann muss der Vermieter - innerhalb einer auch vom Gesetz bestimmten Frist - Klage auf Zustimmung erheben.

Zustimmungklage - Prozess - Zustimmungsurteil

Wurde die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung für die Mietwohnung durch das Gericht (in voller Höhe oder teilweise) festgestellt, dann ist die bis zu diesem Zeitpunkt fehlende Zustimmung des Mieters durch das Urteil des Gerichts ersetzt. In dem Zustimmungsurteil steht auch, ab wann die Erhöhung der Miete eintritt. Das ist immer ein Zeitpunkt, in der Vergangenheit, weil ein Gerichtsverfahren einige Zeit dauert.

Gericht hat Mieter zur Zustimmung zu der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung verurteilt

Wurde durch das Gericht die Mieterhöhung zum Teil oder ganz bestätigt, dann steht in dem Zustimmungsurteil, ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung des Vermieters berechtigt war.

Die Mieter schulden daher dann nicht nur die Anhebung der Miete für die Zukunft, sondern auch die Nachzahlung des seither aufgelaufenen Betrages der Mieterhöhung.

Frist für die Nachzahlung von Mieterhöhungsbeträgen an den Vermieter

Liegt der im Urteil festgelegte Zeitpunkt für die Mieterhöhung weit genug zurück, und ist die Mieterhöhung hoch, dann könnte ein Nachzahlungsbetrag höher sein als eine Monatsmiete oder sogar höher als zwei Monatsmieten, so dass wegen dieser "Mietschulden" die Gefahr einer fristgemäßen oder sogar fristlosen Kündigung bestünde.

Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass die Mieter durch ein Zustimmungsurteil nicht rückwirkend in Verzug kommen, sondern die Nachzahlungsbeträge erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig werden.

BGH: Verzug mit Mietnachzahlung nicht vor Eintritt der Rechtskraft des Zustimmungsurteils

• Wenn Sie zur Zustimmung verurteilt sind, und dieses Urteil rechtskräftig geworden ist, sollten Sie also unbedingt innerhalb eines Monats nach Eintritt der Rechtskraft die aufgelaufene Mietdifferenz, also für die ganze Zeit ab dem im Urteil stehenden Erhöhungszeitpunkt, nachzahlen.

• Wenn anderweitige Mietrückstände bestehen, muss darauf geachtet werden, dass nicht dadurch doch ein Kündigungsgrund entsteht.