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Mieterhöhung einer Bruttomiete ist nicht ohne weiteres möglich

Falls Sie vertraglich eine Bruttokaltmiete, auch Bruttomiete genannt, vereinbart haben, muss der Vermieter die Erhöhung besonders begründen. Das liegt daran, dass in solchen Mieten auch Betriebskosten enthalten sind.

Die Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist etwas komplizierter, wenn in Ihrem Mietvertrag eine Bruttomiete vereinbart ist.
In solchen Verträgen sind die Nebenkosten nicht extra ausgewiesen.

Der Vermieter muss dann für die Mieterhöhung eine Vergleichbarkeit herbeiführen und die verlangte Mieterhöhung gemäß der Ortsüblichkeit gegenüber dem Mieter nachweisen.

  • Wenn der Vermieter Vergleichswohnungen kennt und benennen kann, für die ebenfalls Bruttokaltmieten gelten, kann er diese Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung aufführen. 

Miete bei einer vereinbarten Bruttomiete erhöhen, ist nicht einfach möglich

  • In aller Regel ist die Mieterhöhung bei einer vereinbarten Bruttomiete erschwert:
    Sachverständige kennen ganz überwiegend nur Nettomieten und auch in Mietspiegeln werden nur Nettomieten genannt. 

Mieterhöhung einer Bruttomiete - Umrechnen in eine Nettomiete

  • Gibt es keine geeigneten Vergleichswohnungen mit Bruttomieten, dann muss der Vermieter die Bruttomiete in eine Nettomiete umrechnen, damit sie mit den anderen Nettomieten vergleichbar wird.

In diesem Fall müssen aus Ihrer Miete im ersten Rechenschritt die darin enthaltenen Betriebskosten herausgerechnet werden. Das sind die Betriebskosten, die für das Haus durchschnittlich anfallen.

Beispiel

Sie zahlen € 600,00 brutto für eine Wohnung von 80 qm. Das sind also € 7,50 /qm.
Für das Haus fallen Betriebskosten von € 1,60 / qm / Monat an.
Dann beträgt die (fiktive) Nettokaltmiete für Ihre Wohnung € 5,90 / qm.
Beträgt die ortsübliche Nettomiete z.B. € 6,20 / qm, dann kann (wenn die übrigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind) Ihre Miete auf € 6,20 / qm erhöht werden.

Im zweiten Rechenschritt werden dann die Betriebskosten wieder dazugerechnet, denn Sie zahlen ja eine Bruttokaltmiete. Das ergibt eine neue Miete von brutto € 7,80 / qm (€ 6,20 nettokalt plus € 1,60 Betriebskosten), das sind für die 80-Quadratmeterwohnung € 624,00 bruttokalt.

Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete, Inklusivmiete

Genauso muss verfahren werden, wenn Sie eine Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete zahlen.


Redaktion


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